沖縄の中古住宅購入の諸費用はいくら？契約から入居までの支払い時期と資金計画

2026年10月26日

株式会社GOLD・KEI

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「沖縄で中古住宅を買いたいけれど、物件価格以外に現金はいくら必要なのだろう」と迷っていませんか。

自宅用の中古住宅を購入するときは、売買代金に加え、契約・登記・融資などの費用が時期を分けて発生します。

建物の補修や引越しが必要なら、その費用も入居までの予算に含めたいところです。

この記事では、中古住宅の購入諸費用と支払う時期、手付金を二重計上しない資金計画の作り方を解説します。

この記事でわかること

物件価格以外に確認したい購入諸費用
売買契約・決済・入居前後の支払い時期
手付金と補修費を含む総予算の考え方

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中古住宅の購入諸費用とは？自宅用の予算を分けて考える

購入諸費用は、住宅そのものの代金とは別に必要となる費用です。

国土交通省は、仲介手数料、住宅ローンの費用、不動産取得税などを挙げ、金額は購入条件によって変わると案内しています。

住宅を自分で住むために買う場合、入居前の補修費や引越し費も合わせて確認しましょう。

参照元：国土交通省「住まいにはどんな費用がかかる？」

購入諸費用に含まれやすい項目

仲介会社から受け取る資金計画表では、各費用が概算か見積もり済みかを確認しましょう。

売主が不動産会社か個人か、融資の方法、土地・建物の条件によって必要な項目も変わります。

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分類	主な項目	金額を確認する相手
取引	仲介手数料、売買契約書の印紙税	仲介会社
登記	所有権移転・抵当権設定の登録免許税、司法書士報酬	司法書士・仲介会社
融資	事務手数料、保証料、ローン契約の費用など	金融機関
保険・税	火災保険料、不動産取得税、固定資産税等の精算	保険会社・県税事務所・仲介会社
入居準備	建物調査、補修、引越し、設備交換など	調査会社・施工会社・引越し会社

登記の税額を物件価格へ単純に一定率を掛けて計算することはできません。

国税庁は、不動産の評価額や登記の種類、特例の適用条件により税額が決まると案内しています。

購入する物件が決まったら、司法書士などへ見積もりを依頼しましょう。

参照元：国税庁「マイホームを持ったとき」

2,500万円の中古住宅なら諸費用はいくら？

中古住宅の諸費用は、一般的な目安として物件価格の6〜8％程度と案内する金融機関があります。

2,500万円の住宅なら150万〜200万円が概算で、本文の試算に使った170万円はこの範囲に入ります。

ただし、これは沖縄県内の一律の相場ではありません。

仲介の有無、住宅ローンの手数料方式、登記する土地・建物の評価額、保険の内容によって実額は変わります。

補修費150万円や引越し費30万円は諸費用の6〜8％には含めず、別枠で計上してください。

参照元：三井住友銀行「住宅購入代金のほかにどのくらい諸費用がかかりますか？」

金額が大きくなりやすい費目と見積もり方

仲介手数料がかかる取引なら、まず媒介契約の内容と報酬額を確認します。

売買価格2,500万円の場合、400万円超の取引で使われる上限の速算式「価格×3％＋6万円」に消費税10％を加えると、上限額は89万1,000円です。

これは上限額の計算例であり、必ずこの額を請求されるという意味ではありません。

売主から直接買う場合など仲介が入らない取引には、その仲介手数料は発生しません。

ローン費用は、定額の事務手数料、借入額に連動する手数料、保証料や金利上乗せなど、金融機関ごとに方式が異なります。

金利だけで比べず、借入予定額を伝えて諸費用と毎月返済額を同じ条件で見積もってもらいましょう。

登記費用は登録免許税と司法書士報酬を分け、火災保険・地震保険は補償内容と加入期間をそろえて確認します。

売買契約書の印紙税は記載金額と契約書の作成方法で確認します。

2026年10月現在、一定の不動産売買契約書には軽減措置があり、記載金額が1,000万円超5,000万円以下の場合の軽減後の印紙税は1万円です。

参照元：国税庁「不動産の譲渡に関する契約書の印紙税軽減措置」

沖縄県の不動産取得税は軽減条件も確認する

不動産取得税は契約時の売買価格ではなく、原則として固定資産課税台帳に登録された価格を基に計算されます。

中古住宅の軽減には自己居住などの条件があり、2026年4月1日以降に取得した住宅では床面積40㎡以上240㎡以下という要件もあります。

築年や耐震性に関する条件もあるため、購入前に県税事務所へ対象になるか確認してください。

沖縄県は中古住宅の軽減などについて申請が必要と案内しています。

軽減を前提に予算を使い切らず、納税通知が届く時期と必要書類を確認しておきましょう。

参照元：沖縄県「不動産取得税」

契約から入居まで、いつ現金が必要になる？

購入諸費用の合計だけでなく、支払う日を確認することが大切です。

住宅ローンの融資実行より前に支払いが必要な費用があれば、手元資金を準備しなければなりません。

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時期	主な支払い	確認すること
売買契約時	手付金、契約書の印紙税、仲介手数料の一部など	手付金額、仲介手数料の支払時期、自己資金
ローン契約・決済時	残代金、融資関連費用、登記費用、保険料、精算金など	融資実行日と振込額、各費用の見積もり
決済後・入居前後	不動産取得税、補修、設備、引越しなど	請求時期、補修工期、入居予定日

表の支払い時期は一般的な整理で、契約条件や金融機関によって変わります。

不動産取得税は取得後に県から通知されるため、決済時の見積もりから漏れていないか確認しましょう。

沖縄県は中古住宅の不動産取得税の軽減について、住宅や土地の条件を確認し、必要書類を県税事務所へ提出するよう案内しています。

参照元：沖縄県「不動産取得税の住宅軽減措置の案内」

手付金は購入費用へ追加せず、売買代金への充当を確認する

手付金は売買契約時に先に支払うお金です。

通常、売買代金の一部に充当される条件なら、総予算を計算するときに物件価格へ再び足しません。

ただし、契約時に現金が必要になるため、「総額」と「先に用意するお金」は別に確認しましょう。

例えば物件価格2,500万円、手付金100万円で、その100万円が売買代金へ充当されるという仮定なら、決済時の売買残代金は2,400万円です。

手付金100万円を物件価格2,500万円に足して2,600万円とはしません。

手付金の額、充当方法、解除時の扱いは売買契約書で確認してください。

株式会社GOLD・KEI編集部

手付金は「費用」ではなく、契約時に先に必要な現金として整理すると資金計画を読み間違えにくくなります。
仲介会社へ資金計画表の支払時期も確認しましょう。

購入総額の試算｜補修・入居費まで含めて比べる

候補物件を比較するときは、価格だけでなく入居までに必要な金額を同じ基準で並べましょう。

以下は計算方法を示す仮定で、沖縄の相場やGOLD・KEIの見積もりではありません。

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仮定の項目	金額
中古住宅の売買価格	2,500万円
購入諸費用の仮定	170万円
補修費の仮定	150万円
引越し・入居準備の仮定	30万円
入居までの合計	2,850万円

この例で手付金100万円を売買価格の一部として払うなら、合計2,850万円へ手付金を重ねて足しません。

実際には融資される範囲や時期、補修の見積もり、予備費が物件ごとに異なります。

購入申込前に、物件価格以外の見積もりを確認して総予算を更新しましょう。

建物調査を依頼する場合は、費用と報告書が届く時期も購入計画に含めてください。