【2026年】北部訓練場の軍用地投資は買える？流通性・返還リスク・利回りを解説

2026年6月29日

株式会社GOLD・KEI

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監修者

沖縄の「軍用地投資」に興味はあるものの、嘉手納基地や普天間飛行場といった有名基地の情報ばかりで、「北部訓練場」に関する具体的な情報が少なく判断に迷っていませんか。

利回りやリスク、将来性に加えて、「そもそも北部訓練場の軍用地は買えるのか」という点まで確認しなければ、大切な資金を投じる判断はできません。

この記事では、北部訓練場の基本情報だけでなく、実際の購入難易度や流通性の低さまで踏まえて解説します。

この記事でわかること

北部訓練場への軍用地投資の結論と位置付け
投資対象としての基本データと購入しにくさ
事前に把握すべき3つのリスクと具体的な対策
売り物が出た場合の購入手順と費用シミュレーション
ローンや税金に関するよくある質問への回答

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北部訓練場の軍用地投資は買えるの？

北部訓練場の軍用地投資について、その核心からお伝えします。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

北部訓練場は安定収入だけで判断しないこと。
実際には流通量が少なく、買える機会が限られます。

売り物が出た場合に検討したい長期保有向きの選択肢

結論から申し上げると、北部訓練場の軍用地は、売り物が出た場合に検討したい長期保有向きの選択肢です。

頻繁な売買でキャピタルゲインを狙うのではなく、国から支払われる「安定した借地料収入」をじっくりと得たい方に向いています。

沖縄の他の不動産投資、例えばアパート経営などと比較しても、空室リスクや修繕費といった変動要因が一切ない点は、特筆すべき優位性。

ただし、安定収入の魅力だけで「すぐ買える」と考えるのは危険です。

北部訓練場は売り物が常に出回るタイプの軍用地ではなく、物件探しに時間がかかる前提で見ておきましょう。

他の人気基地（嘉手納・普天間）との違い

では、同じ軍用地でも嘉手納基地や普天間飛行場のような「人気エリア」とは何が違うのでしょうか。

その特性の違いを理解することが、適切な投資判断の第一歩です。

最大の違いは「価格」と「利回り」、そして「流動性」のバランスにあります。

以下の表で、その立ち位置の違いを明確に整理しました。

スクロールできます

項目	北部訓練場	嘉手納・普天間など（都市部）
価格（倍率）	低い（30～60倍程度）	高い（60～80倍以上）
表面利回り	比較的高め（約2.0%～2.5%）	比較的低め（約1.5%～1.8%）
流動性（売却しやすさ）	低い	高い
特徴	少額から始めやすい。長期保有向き。	資産価値が高い。売却しやすい。

このように、北部訓練場は都市部の人気基地に比べて「低価格・高利回り」である一方、「流動性が低い」という特徴を持ちます。

これは、短期的な売却益を狙うのではなく、腰を据えて長期で資産形成を目指す投資家にこそ、その真価を発揮する投資対象であることを示しています。

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そもそも北部訓練場とは？投資に必要な基礎知識

投資判断を下す前に、対象となる「北部訓練場」そのものへの理解を深めておきましょう。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

沖縄の軍用地は「基地名」で一括りにしないこと。
それぞれの成り立ちや役割が、投資価値に直結しています。

沖縄本島北部に広がる国内最大級の演習場

北部訓練場は、米軍施設名では「キャンプ・ゴンザルベス（Camp Gonsalves）」とも呼ばれ、沖縄本島北部の「国頭村（くにがみそん）」と「東村（ひがしそん）」にまたがる、国内最大級の米軍演習場です。

その広大な敷地は「やんばる」と呼ばれる亜熱帯の豊かな森に覆われており、ジャングルでの戦闘訓練などに使用されています。

環境省の「やんばる国立公園概要・計画書」では、やんばる国立公園の陸域面積や土地所有別面積が公表されています。北部訓練場周辺は自然保護や跡地利用とも関係が深いため、投資判断では軍用地としての収益性だけでなく、地域の土地利用の流れも確認しておきたいところです。

参照元：環境省「やんばる国立公園概要・計画書」

歴史は古く、第二次世界大戦後の米軍統治下で接収され、現在に至るまで演習場として利用されてきました。

都市部にある飛行場などとは異なり、その主な役割は「実戦的な訓練の場」である点が大きな特徴です。

投資対象としての基本データ（2026年時点）

投資家として最も気になるのは、具体的な「数字」でしょう。

2026年時点における、北部訓練場の投資対象としての基本データを以下に整理します。

年間借地料：国から地主へ支払われる賃料です。毎年の改定状況や過去の推移を確認して、長期保有時の収入を見ます。
倍率（価格）：売買価格は「年間借地料 × 倍率」で考えられます。ただし北部訓練場は成約事例が限られやすく、単純な相場表だけで判断しにくい施設です。
流通性：ここが最も重要です。北部訓練場は売り物が多い施設ではないため、希望するタイミングで購入できるとは限りません。
表面利回りの目安：利回りは物件ごとの借地料と売買価格で変わります。表示利回りだけでなく、将来の売却しやすさまで含めて確認しましょう。

これらの点から、北部訓練場は「安定したインカムを狙える可能性がある一方で、そもそも物件を見つけにくい施設」と整理できます。利回りだけでなく、流通性を必ず確認しましょう。

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北部訓練場へ軍用地投資を行うメリットと注意点

北部訓練場への投資を検討するうえで、メリットと同じくらい重要なのが流通量の少なさです。ここでは魅力と注意点をあわせて整理します。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

軍用地投資のメリットは「シンプルさ」に集約される。
複雑な管理や運営から解放されたい方にこそおすすめです。

1.国が借主で収入を見通しやすい

軍用地投資における最大のメリットは、何と言っても「国（日本政府）が借主である」という点です。

民間企業や個人への賃貸と比べると、地代の滞納や支払い不能を心配しにくい点が特徴です。

さらに、借地料は毎年見直されるため、長期保有を前提に収入推移を確認しやすい資産です。

これは、景気の波に左右されにくい、極めて堅実な収益基盤と言えるでしょう。

2.価格だけでなく流通量の少なさを見る

嘉手納基地周辺など人気エリアの軍用地は、数千万円から数億円規模の取引が中心です。

一方、北部訓練場は都市部の人気施設に比べると坪単価が低く見えることがあります。ただし、実際には売却物件が少なく、希望予算に合う物件をすぐ見つけられるとは限りません。

そのため、価格の手頃さだけでなく「紹介を待てるか」「流通量の少なさを受け入れられるか」まで含めて判断する必要があります。

「安ければ買いやすい」と単純に考えず、北部訓練場は希少な売り物が出たときに検討する投資対象と捉えておきましょう。

3.ポートフォリオの分散先として検討できる

資産運用において「卵は一つのカゴに盛るな」という格言があります。

軍用地は、株式や投資信託、あるいは他の不動産（アパートなど）とは「値動きの相関性が低い」資産です。

例えば、経済ショックで株価が暴落しても、軍用地の借地料収入は影響を受けません。

資産ポートフォリオの一部に軍用地を組み込むことで、市場の変動に対する耐性を高め、資産全体の安定化を図ることが可能です。

まさに「守りの資産」として、ポートフォリオの土台を固める役割を果たします。

北部訓練場への投資前に知るべき3つのリスク

どんな投資にもリスクは存在します。

北部訓練場の軍用地投資も例外ではありません。

事前にリスクを正しく理解し、対策を講じることが成功の鍵です。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

リスクを無視した投資はただのギャンブル。
プロは「対策」までをセットで考えます。

1.返還リスクの現状と今後の見通し

軍用地投資で最も懸念されるのが「返還リスク」です。

実際に、北部訓練場では2016年に敷地の約半分が日本へ返還された経緯があります。

しかし、この返還は日米間の長年の計画に基づくものであり、現在残っているエリアは、ヘリパッド（着陸帯）が集中する米軍にとっての重要訓練区域です。

専門家の間では、当面この中核エリアが大規模に返還される可能性は低いと見られています。

対策としては、返還された場合に国から補償金が支払われる制度（駐留軍用地跡地利用推進法）を理解しつつ、過度に返還を恐れない冷静な判断が重要です。

2.市場流動性の低さ（売りたい時にすぐ売れない可能性）

メリットの裏返しとして、北部訓練場の軍用地は都市部の人気基地に比べて「売りたい時にすぐに売れない」可能性があります。

買主の層が限定的であるため、売却には数ヶ月から1年以上かかるケースも想定しておくべきでしょう。

したがって、この投資は「短期的な売買」には全く向いていません。

具体的な対策は、生活に影響のない「余裕資金」で投資を行うことです。

急な資金需要で慌てて売却する必要がないよう、長期保有を前提とした資金計画を立てることが極めて重要になります。

3.県外投資家が陥りやすい情報格差

軍用地の売買情報は、その多くが沖縄現地の不動産業者間で流通しており、インターネット上に公開される物件はごく一部です。

特に北部訓練場のようなエリアの「お宝物件」情報は、県外の投資家にはなかなか届きません。

情報格差」は、県外投資家にとって大きなハンデキャップとなります。

このリスクへの唯一かつ最強の対策は、沖縄現地の軍用地取引に精通した、信頼できる不動産業者をパートナーに見つけることです。

最新の市場動向や非公開物件の情報を提供してくれる、頼れる専門家の存在が成功を左右します。

北部訓練場の軍用地が売りに出た場合の購入手順

ここからは、北部訓練場の軍用地が売りに出た場合の購入手順を5つのステップに分けて解説します。前提として、北部訓練場は市場に出る物件数が限られるため、一般的な不動産のように条件を指定してすぐ購入できるとは考えない方が現実的です。

「北部訓練場を買う」と決めてから探すよりも、軍用地全体の候補を見ながら、北部訓練場が出たときに比較検討する進め方が現実的です。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

手順を知るだけで、漠然とした不安は消えるもの。
一つひとつのステップを着実に進めていきましょう。

STEP

信頼できる不動産業者を探す

前述の通り、軍用地投資の成否は「業者選び」で9割決まると言っても過言ではありません。

以下のポイントを参考に、信頼できるパートナーを探しましょう。

軍用地の取引実績が豊富か
北部訓練場エリアの物件を取り扱った経験があるか
県外在住の顧客への対応に慣れているか
メリットだけでなくリスクも正直に説明してくれるか

複数の業者に問い合わせ、対応の丁寧さや専門知識の深さを見極めることが重要です。

STEP

物件情報の紹介と資金計画

信頼できる業者が見つかったら、希望の予算や条件を伝え、物件情報を紹介してもらいます。

北部訓練場の場合、希望条件を伝えたうえで、条件に近い売却相談が出るまで待つケースもあります。ウェブサイトに掲載されている物件だけで判断せず、取引実績のある会社に流通状況を確認しましょう。

同時に、自己資金はいくら用意できるか、ローンを利用する場合はどの金融機関に相談するかなど、具体的な「資金計画」を立てていきましょう。

この段階で無理のない計画を立てることが、長期的に安定した運用につながります。

STEP

買付証明書の提出と条件交渉

購入したい物件が見つかったら、売主に対して「買付証明書（購入申込書）」を提出します。

これは「この価格で購入したい」という意思表示の書面です。

このタイミングで、価格や引き渡し条件などについて交渉が行われることもあります。

交渉はすべて不動産業者が間に入って進めてくれるので、専門家に任せるのが安心です。

STEP

売買契約の締結と手付金の支払い

売主・買主双方の条件が合意に至れば、いよいよ「不動産売買契約」を締結します。

契約に先立ち、宅地建物取引士から物件に関する「重要事項説明」を受けます。

契約書の内容を十分に確認し、署名・捺印の上、物件価格の5%～10%程度の「手付金」を支払うのが一般的です。

特に県外からの取引では、契約手続きの方法（郵送契約など）も事前に確認しておきましょう。

STEP

残代金決済と所有権移転登記

契約から約1ヶ月後、金融機関などで売主、買主、司法書士、不動産業者が集まり、最終手続きを行います。

買主は売買代金から手付金を差し引いた「残代金」と、諸費用を支払います。

支払いが確認されると、司法書士が法務局で「所有権移転登記」を申請。

この登記が完了すれば、法的にあなたがその土地の所有者、つまり「軍用地主」となります。

北部訓練場に1,000万円の物件を購入した場合の収支シミュレーション

具体的なイメージを掴むために、1,000万円の北部訓練場の軍用地を購入した場合の費用と収支をシミュレーションしてみましょう。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

数字は嘘をつきません。
シミュレーションを通じて、投資のリアルな姿を掴んでください。

購入時にかかる初期費用の一覧

物件価格の他に、以下の諸費用が必要になります。

一般的に物件価格の5%～8%程度が目安です。

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項目	金額の目安	備考
物件価格	10,000,000円	年間借地料25万円 × 倍率40倍と仮定
仲介手数料	396,000円	（物件価格×3%＋6万円）＋消費税
登記費用	150,000円	登録免許税、司法書士報酬など
印紙税	10,000円	売買契約書に貼付する印紙代
初期費用合計	10,556,000円

保有期間中の年間収支モデル

次に、この物件を保有した場合の年間の収支を見てみましょう。

2026年のシミュレーションです。

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項目		金額の目安
収入	年間借地料	250,000円
支出	固定資産税・都市計画税	△ 30,000円
支出	地主会費など	△ 5,000円
年間手取り額（キャッシュフロー）		215,000円
表面利回り（対物件価格）		2.50%
実質利回り（対投資総額）		約2.04%