キャンプハンセンの軍用地投資は儲かる？2026年の倍率と利回りから将来性を分析

2026年6月14日

株式会社GOLD・KEI

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監修者

安定資産として注目を集める沖縄の「軍用地投資」。

中でも、沖縄本島中部に広大な面積を誇る「キャンプハンセン」に興味をお持ちで、具体的な情報が少なく投資判断に迷ってはいませんか。

インターネット上には軍用地投資に関する情報が溢れていますが、その多くは嘉手納飛行場や普天間飛行場に偏りがちです。

キャンプハンセンに特化した最新の倍率や、購入後の「地主会」での手続きまで具体的に解説した記事は、残念ながらほとんど見当たりません。

この記事でわかること

キャンプハンセンの地理的特徴と投資対象としての魅力
2026年最新の取引倍率と年間借地料の推移
返還可能性などの将来性と事前に把握すべき投資リスク
物件購入から借地料受け取りまでの具体的な5ステップ
失敗しないための「フェンス内物件」の選び方と業者選定法

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キャンプハンセンとは？軍用地投資の対象としての基礎知識

まずは、投資対象となる「キャンプハンセン」がどのような施設なのか、その基本を押さえておきましょう。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「知名度」と「価格」のバランスが絶妙。
それがキャンプハンセンの最大の魅力と言えるでしょう。

4市町村にまたがる広大な訓練施設

キャンプハンセンは、沖縄本島中部の東海岸に位置するアメリカ海兵隊の訓練施設です。

金武町（きんちょう）、宜野座村（ぎのざそん）、恩納村（おんなそん）、名護市の4つの市町村にまたがります。

総面積は約51平方キロメートルにも及び、これは沖縄にある米軍施設の中でも「最大級の規模」を誇るものです。

主に実弾射撃訓練やゲリラ戦訓練などが行われる「訓練専用区域」であり、兵士の居住区や司令部機能が中心の嘉手納飛行場などとは性格が異なります。

この「広大さ」と「訓練の中核」という役割が、投資対象としての安定性を支える重要な要素となっています。

なぜキャンプハンセンが投資家に注目されるのか

数ある軍用地の中でも、なぜキャンプハンセンが経験豊富な投資家から注目されるのでしょうか。

その理由は主に3つあります。

第一に、「返還リスクが極めて低い」こと。

広大な土地を必要とする実弾訓練は他の施設では代替が難しく、在日米軍の機能維持に不可欠なため、全面返還の可能性は低いと考えられています。

第二に、「価格の手頃さ」。

嘉手納飛行場や那覇空港周辺といった人気エリアに比べ、キャンプハンセンの物件はまだ比較的低い倍率で購入できるケースがあります。

最後に、「安定した借地料の上昇」。

他の軍用地と同様、国との契約に基づき借地料は毎年見直され、過去数十年にわたり安定的に上昇を続けてきた実績があります。

これら「安定性」と「価格妙味」のバランスが、キャンプハンセンを魅力的な投資先にしているのです。

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【2026年最新】キャンプハンセンの軍用地投資倍率と借地料の相場

ここでは、投資判断に不可欠な「倍率」と「利回り」について、2026年現在の最新データに基づき具体的に分析します。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

数字は嘘をつきません。
表面的な利回りだけでなく、実質利回りを必ず確認してください。

現在の倍率相場と取引価格帯

軍用地の売買価格は「年間借地料 × 倍率」で決まります。

この「倍率」は市場での需要と供給によって変動する、いわば「人気のバロメーター」です。

2026年現在、キャンプハンセンの倍率相場は、おおむね43倍から50倍前後で推移しています。

これは、70倍を超えることもある嘉手納飛行場などに比べると、まだ手が届きやすい水準と言えるでしょう。

例えば、年間借地料が50万円の土地であれば、売買価格の目安は「50万円 × 43倍 = 2,150万円」前後となります。

ただし、同じキャンプハンセン内でも、金武町中心部に近いエリアなど条件の良い場所は倍率が高くなる傾向があります。

年間借地料の推移と上昇率

軍用地投資の最大の魅力は、国から支払われる「借地料」が安定して上昇し続ける点にあります。

年間借地料は「土地面積（㎡）× 1㎡あたりの借地料単価」で算出され、この単価は毎年防衛省と地主会の交渉によって改定されます。

過去の実績を見ても、キャンプハンセンの借地料単価は毎年1%前後の安定した上昇を続けてきました。

以下の表は、借地料単価の推移の一例です。

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年度	1㎡あたり借地料単価（例）	前年比上昇率
2022年	1,185円	–
2023年	1,198円	約1.1%
2024年	1,211円	約1.08%
2025年	1,224円	約1.07%
2026年（予測）	1,237円	約1.06%

このように着実に資産価値が育っていく感覚は、一般的な不動産投資ではなかなか味わえない「軍用地ならではの醍醐味」です。

固定資産税などを考慮した実質利回りの計算例

投資を検討する上で重要なのが「実質利回り」です。

表面利回り（年間借地料 ÷ 物件価格）から、固定資産税や地主会費といった「必要経費」を差し引いて計算します。

この実質利回りを把握しないと、将来の収益計画にズレが生じるため注意が必要です。

具体的なシミュレーションを見てみましょう。

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キャンプハンセン軍用地実質利回りシミュレーション
年間借地料	1,200,000円（1,000㎡ × 単価1,200円）
売買倍率	43倍
物件価格	51,600,000円（120万円 × 43倍）
表面利回り	約2.33% （120万円 ÷ 5,160万円）
固定資産税（年間）	約100,000円（概算）
地主会費（年間）	約20,000円（概算）
年間経費合計	120,000円
実質年間収益	1,080,000円（120万円 – 12万円）
実質利回り	約2.09% （108万円 ÷ 5,160万円）

利回り自体は高くありませんが、空室リスクや修繕費が一切ない「究極の安定性」を考慮すれば、守りの資産形成として非常に優秀と言えます。

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キャンプハンセンの将来性と投資リスク

長期的な資産形成を考える上で、将来性とリスクの両面を冷静に分析することが不可欠です。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「返還＝リスク」と短絡的に考えないこと。
場所によっては返還が大きな利益を生むケースもあります。

米軍再編計画による返還の可能性は？

キャンプハンセンの将来性を語る上で欠かせないのが「米軍再編計画」における位置づけです。

結論から言えば、キャンプハンセンの中核機能が失われる可能性は極めて低いと考えられています。

沖縄の米軍基地負担を軽減する流れの中で、普天間飛行場の移設や北部訓練場の一部返還が進められています。

しかし、キャンプハンセンが担う「実弾射撃訓練」は、海兵隊の即応性を維持するために必須の機能であり、これを代替できる施設は日本国内に存在しません。

そのため、日米両政府の合意においても、キャンプハンセンは「引き続き重要な訓練拠点として維持される」ことが確認されています。

一部返還の可能性はゼロではありませんが、投資対象となる主要エリアが返還されるリスクは低いのが現状です。

事前に把握すべき3つのリスクと対策

いかに安定的とはいえ、投資である以上リスクは存在します。

キャンプハンセンへの投資で特に注意すべき3つのリスクと具体的な対策を解説します。

一つ目は「流動性のリスク」。

軍用地は一般的な不動産と比べて市場が限定的なため、「売りたい」と思った時にすぐに買い手が見つかるとは限りません。

対策としては、短期的な売買差益を狙わず、長期保有を前提とすることです。

二つ目は「相続のリスク」。

軍用地は評価額が高額になりやすく、複数の相続人で分割するのが難しいという問題があります。

生前に専門家へ相談し、「遺言書の作成」や「生前贈与」といった対策を計画的に進めることが重要です。

三つ目は「地価下落のリスク」。

万が一、大規模な基地返還や地政学的状況の変化があれば、借地料や倍率が下落する可能性も否定できません。

対策は、特定の施設に集中投資するのではなく、複数の軍用地施設に分散投資してリスクを平準化することです。

購入から借地料受け取りまでの具体的な手順

ここでは、実際にキャンプハンセンの軍用地を購入し、地主として借地料を受け取るまでの流れを具体的に解説します。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「地主会での手続き」が軍用地投資の肝。
この部分をサポートしてくれる業者を選ぶことが成功の鍵です。

【5ステップで解説】軍用地売買の流れ

軍用地の売買は、一般的な不動産取引と似ていますが、独自のステップが含まれます。

全体像を把握しておきましょう。

物件探し・問い合わせ
まずは、軍用地を専門に扱う沖縄現地の不動産業者に問い合わせ、希望条件に合う物件情報を収集します。市場に出回る前の「未公開物件」を紹介してもらえることもあります。
売買契約の締結
購入したい物件が見つかれば、売主と「不動産売買契約」を締結します。価格や引き渡し条件などを書面で確認し、手付金を支払います。
所有権移転登記
売買代金の残金を支払い、司法書士に依頼して土地の「所有権移転登記」を行います。これで法的にあなたが土地の所有者となります。
地主会での名義変更
ここが軍用地投資特有の重要な手続きです。管轄の「軍用地等地主会」にて、地主の名義を売主からあなたに変更する「権利継承届」を提出します。
借地料の受け取り
名義変更が完了すると、翌年からあなたの指定口座に国（防衛省）から年間借地料が振り込まれます。通常、7〜8月頃に一括で支払われます。