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沖縄県の土地価格は、那覇市だけでなく北谷町、浦添市、宜野湾市などでも高い水準になっています。
ただし、坪単価ランキングの上位エリアが、すべての人にとって買うべき土地とは限りません。
この記事では、2026年の公示地価をもとにした沖縄県の坪単価ランキングと、土地購入で見るべきポイントを整理しました。
- 沖縄県の市町村別坪単価ランキングTOP10
- 那覇市・北谷町・浦添市など上位エリアの特徴
- 沖縄の地価が上がりやすい理由
- 住宅地・商業地・軍用地を比較するときの見方
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沖縄県の坪単価ランキングTOP10
まずは、令和8年地価公示の市区町村別平均価格をもとに、全用途の坪単価を見ていきます。
坪単価は、1平方メートルあたりの平均価格に3.305785をかけて概算しています。
| 順位 | 市町村 | 平均価格 | 坪単価目安 | 変動率 |
|---|---|---|---|---|
| 1位 | 那覇市 | 330,200円/m2 | 約109.2万円/坪 | +6.0% |
| 2位 | 北谷町 | 205,600円/m2 | 約68.0万円/坪 | +9.2% |
| 3位 | 浦添市 | 180,600円/m2 | 約59.7万円/坪 | +5.5% |
| 4位 | 宜野湾市 | 151,200円/m2 | 約50.0万円/坪 | +8.9% |
| 5位 | 豊見城市 | 140,800円/m2 | 約46.5万円/坪 | +6.8% |
| 5位 | 南風原町 | 140,800円/m2 | 約46.5万円/坪 | +8.3% |
| 7位 | 中城村 | 137,300円/m2 | 約45.4万円/坪 | +5.7% |
| 8位 | 西原町 | 110,300円/m2 | 約36.5万円/坪 | +5.8% |
| 9位 | 沖縄市 | 106,700円/m2 | 約35.3万円/坪 | +4.6% |
| 10位 | 北中城村 | 104,900円/m2 | 約34.7万円/坪 | +8.8% |
那覇市は坪単価100万円超の中心エリア
那覇市は、全用途平均で約109.2万円/坪となり、沖縄県内で最も高い水準です。
県庁所在地として商業・業務・交通の機能が集中し、売却時の買い手も見つけやすいでしょう。
北谷町・宜野湾市は上昇率も目立つ
北谷町は観光・商業・住宅需要が重なり、坪単価と上昇率の両方で目立つエリアです。
宜野湾市も那覇市と北谷町の間に位置し、住宅地と商業地の両面で需要があります。
監修者:株式会社GOLD・KEI編集部ランキング上位は、買いやすい土地という意味ではありません。
流動性、利便性、将来の売却先まで含めて見る必要があります。
沖縄の地価が上がりやすい理由
沖縄の坪単価は、観光需要だけで上がっているわけではありません。
住宅需要、土地供給の少なさ、軍用地の存在が重なって、地価を押し上げています。
観光需要と商業地の回復
那覇市、北谷町、恩納村、名護市周辺では、観光需要が商業地の価格に影響します。
ホテル、飲食、物販、観光施設の需要が強い場所では、土地の収益力が坪単価に反映されやすいです。
住宅地の供給が限られている
沖縄は平地が限られ、開発しやすい住宅地が多くありません。
那覇市内で土地を探しにくくなると、浦添市、豊見城市、南風原町、糸満市など周辺エリアへ需要が広がります。
軍用地が一般市場に出にくい
沖縄では、米軍基地や自衛隊施設として使われている土地が大きな割合を占めています。
基地内の土地は一般の住宅地・商業地として流通しにくく、民間で使える土地の希少性が高まりやすい構造です。
軍用地の基本的な仕組みは、軍用地とは何かを解説した記事でも確認できます。
監修者:株式会社GOLD・KEI編集部沖縄の地価を見るときは、観光だけで判断しないことが大切です。
人口動態、土地供給、軍用地、交通導線を並べると地域差が見えてくるでしょう。
坪単価ランキング上位エリアの見方
坪単価が高いエリアには、買うメリットと注意点の両方があります。
ここでは、土地購入や投資で見られやすい上位エリアの特徴を整理します。
那覇市・浦添市は出口を重視する人向け
那覇市と浦添市は、県内でも買い手が見つかりやすいエリアです。
利回りだけを見ると割高に見えることがありますが、売却しやすさや金融機関評価を含めて考える必要があります。
北谷町・宜野湾市は商業性と住宅需要の両方を見る
北谷町は観光・商業の強さがあり、宜野湾市は中南部の住宅需要を拾いやすい立地です。
ただし、人気エリアほど高値づかみのリスクも出やすくなります。
北部エリアは将来性と実需を分けて考える
名護市や本部町など北部エリアは、観光開発への期待で注目されやすい地域です。
一方で、観光需要を前提にした価格形成が進みすぎると、地元の実需と価格が離れることもあります。
- 那覇市：流動性と利便性を重視する人向け
- 北谷町：観光・商業需要を見たい人向け
- 浦添市：那覇近接と住宅需要を重視する人向け
- 北部エリア：開発期待と価格上昇リスクを分けて見る必要
監修者:株式会社GOLD・KEI編集部坪単価が高い場所ほど、買った後の出口が重要です。
誰に売るのか、何に使う土地なのかを先に決めてから検討しましょう。
住宅地・商業地・軍用地の違い
沖縄で土地を検討する場合、住宅地や商業地だけでなく軍用地も比較対象になります。
どれが良いかは、値上がり益を狙うのか、安定収入を重視するのかで変わるものです。
住宅地・商業地は値上がりを取りに行きやすい
住宅地や商業地は、周辺開発や人口流入の影響を受けやすい土地です。
うまく選べば値上がり益を狙えますが、建築費、修繕費、空室リスクも考える必要があります。
軍用地は借地料と資産防衛を重視する人向け
軍用地は、国からの借地料を受け取る沖縄特有の不動産です。
建物を持たないため、空室や修繕の負担が少ない点が住宅地・商業地と大きく違う部分です。
| 項目 | 住宅地・商業地 | 軍用地 |
|---|---|---|
| 主な収益 | 賃料・売却益 | 国からの借地料 |
| 管理負担 | 建物管理や修繕が発生しやすい | 建物管理が基本的に不要 |
| 価格変動 | 開発や景気の影響を受けやすい | 借地料と倍率の影響を受ける |
| 向いている人 | 値上がりや賃貸収入を狙う人 | 安定収入や資産防衛を重視する人 |
監修者:株式会社GOLD・KEI編集部住宅地と軍用地は、同じ土地でも収益の出方が違います。
地価上昇を狙うのか、安定収入を残すのかで選び方が変わるでしょう。
沖縄で土地を買う前に見るべきポイント
沖縄の土地購入では、坪単価だけで判断すると見落としが出ます。
建物を建てる場合も、保有する場合も、本土とは違うコストの確認が必要です。
塩害・台風・湿気を維持費に入れる
沖縄では、塩害・台風・湿気への対策が建物の維持費に影響する地域です。
坪単価が安く見えても、外壁、防水、設備、外構の修繕費が重くなるケースがあります。
基地返還と跡地利用を見る
検討している土地の近くに返還予定地がある場合、将来の地価や賃貸需要が変わる可能性があります。
商業施設や道路整備が進めばプラスですが、大量供給で競争が強まるケースもあるでしょう。
ローン評価と出口を確認する
沖縄の土地は、エリアや用途によって金融機関の評価が変わります。
購入前には、融資条件・売却先・建築後の収支をセットで確認しましょう。
- 土地価格：坪単価と周辺成約事例を比較する
- 維持費：塩害・台風・湿気への対策費を入れる
- 法規制：用途地域、建ぺい率、容積率、接道を確認する
- 出口：将来売る相手と使い道を想定する
- 融資：金融機関の評価と自己資金を確認する
監修者:株式会社GOLD・KEI編集部沖縄の土地は、買う前の確認項目が多いです。
価格だけでなく、維持費、融資、出口を同じ表に並べて判断します。
沖縄県の坪単価に関するよくある質問
ここでは、沖縄県の坪単価や土地価格についてよくある質問を整理します。
ランキングの見方、上昇理由、土地購入の注意点を確認しておきましょう。
沖縄県で坪単価が高い市町村はどこですか？
令和8年地価公示の全用途平均では、那覇市が最も高い水準です。
次いで北谷町、浦添市、宜野湾市、豊見城市、南風原町などが上位に入ります。
沖縄の土地価格はなぜ上がっていますか？
観光需要、住宅需要、土地供給の少なさ、軍用地の存在が重なっているためです。
特に那覇市周辺や北谷町などは、商業地と住宅地の両方で需要があります。
坪単価ランキング上位の土地を買えば良いですか？
ランキング上位だから良いとは限りません。
購入目的、利回り、建築費、売却先、融資条件を含めて判断する必要があります。
沖縄で土地を買うときに注意すべき点は何ですか？
塩害、台風、湿気による維持費を見込むことです。
また、用途地域、接道、基地返還予定、融資評価も確認しておきましょう。
住宅地と軍用地はどちらが投資向きですか？
値上がり益や賃貸収入を狙うなら住宅地・商業地が候補になります。
安定した借地料や資産防衛を重視するなら軍用地が候補です。
目的によって向き不向きが変わるものです。
監修者:株式会社GOLD・KEI編集部FAQでは、ランキングだけでは判断できない部分を補います。
坪単価、目的、維持費、出口を分けて考えると土地選びがしやすくなるでしょう。
沖縄の土地は坪単価と目的を分けて見る
沖縄県の坪単価ランキングでは、那覇市、北谷町、浦添市、宜野湾市などが高い水準にあります。
上位エリアほど、流動性と取得価格のバランスを確認しておきましょう。
ただし、坪単価が高い土地が、必ず投資に向いているとは限りません。
- 公示地価と実際の売買価格を分けて見る
- 坪単価だけでなく建築費と維持費を入れて考える
- 住宅地・商業地・軍用地の収益構造を比較する
- 返還予定地や周辺開発の影響を確認する
- 将来の売却先と融資評価を購入前に見る
沖縄の土地は、坪単価の高さよりも目的に合うかで判断することが大切です。
GOLD・KEIでは、沖縄の軍用地や収益物件を検討する方に向けて、エリアごとの特徴や出口まで含めた判断材料を案内しています。
監修者:株式会社GOLD・KEI編集部ランキングは入口として便利ですが、最終判断には足りません。
土地の使い道、維持費、出口戦略まで確認してから購入を検討しましょう。
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