【2026年】軍用地トリイステーションの倍率は？購入前に知るべきメリット・デメリットを解説

2026年6月23日

株式会社GOLD・KEI

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トリイステーション軍用地の倍率・利回り・返還リスク・PFAS問題を、読谷村の施設特性とあわせて解説します。

トリイステーションは読谷村内の軍用地として知られていますが、投資判断では施設の役割、倍率の目安、返還リスク、PFASなどの注意点を分けて確認することが重要です。

この記事では、トリイステーション軍用地の特徴を、読谷村全体の記事とは重複しないように「施設別の投資判断」に絞って解説します。

最新の市場動向から具体的なメリット、そして無視できない注意点まで、あなたの投資判断に必要な情報を網羅しました。

この記事でわかること

軍用地「トリイステーション」の基本情報と戦略的重要性
投資先として人気を集める3つの具体的な理由
購入前に必ず確認すべきPFAS問題などの注意点
物件探しから契約、名義変更までの具体的な4ステップ

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軍用地「トリイステーション」とは？基本情報

まずは、投資対象である「トリイステーション」がどのような施設なのか、その基本から押さえておきましょう。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「トリイステーション」は単なる通信施設ではありません。
その特殊性が、他にない投資価値を生み出しているのです。

施設の所在地と概要

「トリイステーション（Torii Station）」は、正式名称を「トリイ通信施設」と言います。

その所在地は、沖縄県中頭郡読谷村の楚辺・伊良皆・大湾などの地域にまたがるとされます。読谷村全体の軍用地相場や手続きは、以下の読谷村の解説記事で詳しく解説しています。

面積は約190ヘクタール規模とされ、施設名は敷地内にある日本の伝統的な「鳥居」に由来します。

主な役割は、その名の通り在日米陸軍の主要な「通信拠点」としての機能です。

しかし、この施設が持つ本当の重要性は、次に解説する駐留部隊にあります。

主な駐留部隊（グリーン・ベレー）と戦略的重要性

トリイステーションを語る上で絶対に欠かせないのが、米陸軍特殊部隊、通称「グリーン・ベレー」として知られる「第1特殊部隊グループ第1大隊」が駐留しているという事実。

彼らはアジア太平洋全域における特殊作戦を担う精鋭部隊です。

そのため、トリイステーションは単なる通信施設ではなく、在日米陸軍の部隊運用や通信機能を支える拠点として見られています。

この「戦略的重要性」こそが、軍用地投資の観点から見たトリイステーションの価値を大きく左右するポイントです。

他の軍用地との違い

沖縄には多くの米軍基地が存在しますが、「トリイステーション」は他とは一線を画す特徴を持っています。

例えば、広大な滑走路を持つ「嘉手納飛行場」や、市街地に位置する「普天間飛行場」とは、その役割も規模も全く異なります。

嘉手納や普天間が「航空戦力」の拠点であるのに対し、トリイステーションは「特殊作戦と情報通信」のハブ。

こうした機能は、返還計画が明確な施設とは異なる評価材料になります。ただし、基地政策や安全保障環境は変化し得るため、将来の返還リスクをゼロと見るべきではありません。

他の主要施設との違いを以下の表にまとめました。

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施設名	所在地	主な役割	特徴
トリイステーション	読谷村	特殊作戦、通信	グリーン・ベレーの拠点。代替が困難な機能。
嘉手納飛行場	嘉手納町など	航空戦力	極東最大級の空軍基地。滑走路が中心。
普天間飛行場	宜野湾市	海兵隊航空部隊	市街地に位置し、返還計画が進行中。

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トリイステーションが軍用地投資で人気を集める3つの理由

では、なぜ多くの投資家が「トリイステーション」に注目するのでしょうか。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

トリイステーションは、長期保有を前提に検討されやすい軍用地の一つです。
ただし、倍率・流動性・環境リスクまで含めて総合的に判断しましょう。

1.安定した借地料と上昇傾向にある倍率

軍用地投資の最大の魅力は、国が借主であることによる「収益の安定性」です。

地主は国（防衛省）との間で土地の賃貸借契約を結び、毎年「借地料」を受け取る流れです。

沖縄防衛局も、防衛施設用地について土地所有者と賃貸借契約を締結するなどして使用権原を得ていると説明しています。

参照元：沖縄防衛局「防衛施設の取得・管理」

借地料は長期的に安定した収入源として見られやすく、軍用地投資の中心的な判断材料になります。

2026年時点の市場感では、トリイステーションの売買価格の目安となる「倍率」は年間借地料の55倍〜60倍前後で語られることがありますが、実際の価格は地番・面積・売主事情・取引時期によって変動します。

空室リスクや家賃滞納、修繕費といった一般的な不動産投資の悩みとは無縁の「手間いらずの安定収入」。

これが、トリイステーションが選ばれる一つ目の理由です。

2.特殊部隊の拠点としての返還リスクの低さ

軍用地投資における最大のリスクは、土地が「返還」されることです。

返還されれば、国からの借地料収入は途絶えてしまいます。

その点、トリイステーションは具体的な全面返還計画が広く知られている施設とは異なり、相対的に返還リスクを低く見積もられやすい施設と言えるでしょう。

前述の通り、ここには米陸軍の特殊部隊「グリーン・ベレー」が駐留しています。

この部隊が担う任務の特殊性や、周辺地域における安全保障上の位置づけを考えると、短期的に大きく性格が変わる施設とは見られにくい面があります。

普天間飛行場のように具体的な返還計画が存在する施設とは、根本的に立ち位置が異なります。

「長期にわたって安定した収益を得たい」と考える投資家にとって、この返還リスクの低さは非常に大きな魅力です。

3.相続税対策としての有効性

軍用地は「守りの資産」としてだけでなく、「資産承継」の観点からも非常に有効です。

その理由は、相続税評価額の算出方法にあります。

通常の土地は「路線価」を基準に評価されますが、軍用地の多くは「固定資産税評価額 × 一定の倍率」で評価額が決まります。

この評価額が、実際の売買価格（時価）よりも大幅に低く抑えられる傾向にあるのです。

ただし、相続税評価額は地目・評価倍率・権利関係・個別事情によって変わります。

時価より低く評価される可能性はありますが、具体的な圧縮額は税理士などの専門家に個別試算してもらう必要があります。

軍用地の相続税対策は、以下の記事も参考にしてみてください。

この「時価と評価額のギャップ」を利用することで、相続税の課税対象となる資産を大きく圧縮できる可能性があります。

収益を生みながら、次世代へのスムーズな資産移転も実現できる。

これもトリイステーションのような優良軍用地が選ばれる大きな理由です。

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投資前に必ず確認すべきトリイステーションの2つの注意点

魅力的なトリイステーション投資ですが、当然ながらリスクや注意点も存在します。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

リスクを正しく理解してこそ、冷静な投資判断ができます。
特に「PFAS」と「流動性」は必ず押さえておくべきポイントです。

1.PFAS（有機フッ素化合物）汚染問題とその影響

近年、沖縄の米軍基地周辺で問題となっているのが「PFAS（有機フッ素化合物）」による土壌や水の汚染です。

沖縄県内では米軍基地周辺の水質や環境をめぐってPFASが問題視されており、トリイステーション周辺についても報道や調査情報を継続的に確認しておきたい論点です。

この問題が軍用地の資産価値に与える影響について、不安に思う方もいるでしょう。

価格面への影響については、少なくとも一般的な売買実務では、PFASだけで倍率が一律に決まる状況とは言い切れません。とはいえ、環境リスクは将来的な評価や買主の判断に影響する可能性があるため、購入前に最新の自治体発表・報道・物件個別情報を確認することが大切です。

これは、軍用地が「借地料収入を得る」ことを主目的とした投資であり、土地を直接利用するわけではないためです。

また、将来の制度変更や追加調査の結果によって、評価・売却・購入希望者の判断に影響が出る可能性はあります。PFASに関する公的情報は、沖縄県や環境省などの発表を定期的に確認しましょう。

国や沖縄県の動向、関連する報道には常に注意を払っておく必要があります。

注意点2 軍用地特有の流動性と売却時の戦略

もう一つの注意点は「流動性」です。

軍用地は、一般的なマンションやアパートと比べて「買主が限定される」という特徴があります。

主な買い手は、軍用地投資の仕組みを理解している投資家や、相続対策を目的とする富裕層です。

そのため、売りたいと思った時にすぐに現金化できるとは限りません。

特に、経済情勢が悪化し、買主の資金繰りが厳しくなった場合には、希望価格での売却まで時間がかかるリスクも考慮しておくべきです。

トリイステーションのような人気物件であっても、この原則は変わりません。

購入する段階から、信頼できる専門業者と連携し、「いつ、どのように売却するか」という出口戦略を意識しておくことが重要です。

トリイステーションの軍用地を購入する具体的な4ステップ

ここからは、実際にトリイステーションの軍用地を購入するための具体的な手順を解説します。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

軍用地の取引は特殊な手続きが多い。
焦らず、専門家と二人三脚で進めるのが成功の秘訣です。

STEP

軍用地専門の不動産会社へ問い合わせる

軍用地投資の第一歩は、専門の不動産会社を見つけることから始まります。

なぜなら、優良な軍用地物件の多くは、インターネットなどで一般公開されることなく、既存顧客や紹介を通じて「水面下」で取引されるからです。

軍用地取引の実績が豊富で、地元の地主会や金融機関と強いパイプを持つ、信頼できるパートナーを探すことが何よりも重要。

複数の会社に問い合わせ、担当者の知識や対応の質を見極めるようにしましょう。

STEP

物件情報の収集と比較検討

不動産会社から物件の紹介を受けたら、詳細な情報を確認します。

最低限チェックすべき項目は、「地番」「面積（地積）」「年間借地料」「固定資産税評価額」「売買価格」そして「倍率」です。

特に「倍率」は、物件の割安・割高を判断する重要な指標となります。

周辺の類似物件の取引事例と比較し、提示された価格が妥当であるかを慎重に検討してください。

不明な点があれば、納得できるまで担当者に質問することが大切です。

STEP

売買契約と費用の準備

購入する物件が決まったら、売主と「不動産売買契約」を締結します。

この際、物件価格以外にも様々な諸費用が必要になるため、事前に正確な資金計画を立てておかなければなりません。

主な諸費用は以下の通りです。

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費用項目	内容	費用の目安
仲介手数料	不動産会社に支払う手数料	売買価格の3% + 6万円 + 消費税
登記費用	所有権移転登記に必要な登録免許税、司法書士報酬	固定資産税評価額や物件により変動
不動産取得税	不動産取得時に都道府県に納める税金	固定資産税評価額 × 3%（軽減措置あり）
印紙税	売買契約書に貼付する収入印紙代	契約金額により1万円〜6万円程度