【2026年最新】軍用地の値上がり率は？主要基地ランキングと今後の価格推移を解説

2026年4月19日

株式会社GOLD・KEI

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軍用地投資についての情報などを発信中。

監修者

「沖縄の軍用地は値上がりし続けているらしいが、実際どのくらいなのだろうか？」

「今から軍用地投資を始めても、もう高値掴みになってしまうのではないか？」

あなたも今、そんな期待と不安を抱えているのではないでしょうか。

確かに、軍用地の価格は長年にわたり安定的に上昇を続けてきました。

しかし、その「値上がり率」という言葉だけが一人歩きし、本質的なリスクや正しい物件選びの基準が見過ごされがちなのも事実。

この記事では、最新の公式データを基にした「主要基地別の値上がり率ランキング」を公開します。

さらに、そのデータをどう読み解き、あなたの投資戦略に活かすべきか、具体的な判断基準と今後の展望を専門家の視点から分かりやすく解説します。

この記事でわかること

主要基地別の最新値上がり率ランキング
軍用地価格が安定的に上昇する2つの仕組み
値上がり率以外に重視すべき3つの評価基準
2026年以降の軍用地価格の将来性
予算別のおすすめエリアと購入までの全ステップ

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沖縄の軍用地・主要基地別の値上がり率ランキング

まずは、多くの方が最も関心を寄せる「主要基地の値上がり率」をデータで見てみましょう。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「嘉手納」と「普天間」が常にツートップ。
ただし、他の基地にもそれぞれの魅力と投資妙味があります。

主要基地の値上がり率比較表

以下の表は、主要な基地・施設における「年間借地料」の近年の平均的な上昇率をまとめたものです。

この「借地料の上昇」が、軍用地価格全体の底上げに繋がる foundational な要素となります。

スクロールできます

基地・施設名	年間借地料の平均上昇率（目安）	特徴
嘉手納飛行場	約1.8%～2.2%	極東最大級の空軍基地。知名度・流動性ともにトップクラス。
普天間飛行場	約1.7%～2.1%	移設問題で注目度が高い。返還後の再開発期待も含む。
キャンプ・キンザー（牧港補給地区）	約1.6%～2.0%	那覇市に隣接する好立地。返還計画があり将来性が高い。
トリイ通信施設	約1.4%～1.8%	読谷村に位置。安定した需要があり、中価格帯で人気。
キャンプ・ハンセン	約1.3%～1.7%	沖縄本島中部に位置する大規模基地。比較的まとまった土地が多い。
那覇軍港	約1.5%～1.9%	那覇空港に近く、浦添移設後の跡地利用に大きな期待。

この表から分かるのは、いずれの基地も年率1%台後半の安定した上昇を続けているという事実です。

特に「嘉手納飛行場」や「普天間飛行場」といった知名度の高い施設は、上昇率も高く推移する傾向にあります。

値上がり率データを見るときの注意点

ただし、この「値上がり率ランキング」を鵜呑みにしてはいけません。

「値上がり率が高い基地＝最も儲かる物件」という単純な式は成り立たないのが、軍用地投資の奥深さ。

これらの数値はあくまで「過去の実績」であり、将来の価格上昇を保証するものではない点をまず念頭に置いてください。

また、軍用地の売買価格は「年間借地料」だけでなく、市場の需要で決まる「倍率」が大きく影響します。

値上がり率だけでなく、倍率、流動性、返還リスクなど、複数の視点から物件を総合的に評価することが極めて重要です。

このデータを「参考情報」としつつ、より深い分析に進んでいきましょう。

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軍用地は値上がりし続ける理由は？価格が決まる2つの仕組み

そもそも、なぜ軍用地の価格はこれほどまでに安定して上昇を続けるのでしょうか。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「国が唯一の借主」という特殊性。
これが他の不動産投資にはない圧倒的な安定感の源泉です。

1.「借地料」国による毎年の改定が価格の土台

軍用地価格の根幹をなすのが、国（防衛省）から地主へ支払われる「年間借地料」です。

これは一般的な家賃と異なり、国が毎年「土地所有権等調査委員会」の答申に基づき、近隣の地価や物価上昇を考慮して改定を行います。

特別な経済危機でもない限り、借地料が前年を下回ることはまずありません。

過去の実績を見ても、平均して年率1%～2%程度の安定した上昇を続けています。

この「国が毎年賃料を上げてくれる」という仕組みこそ、軍用地が「手堅い資産」と呼ばれる最大の理由です。

空室リスクも家賃滞納リスクも存在しない、「究極の安定収入」。

2.「倍率」需要と供給で決まる市場価格の指標

実際の軍用地の売買価格は、以下の計算式で決まります。

「年間借地料 × 倍率＝売買価格」

この「倍率」とは、その軍用地が市場でどれだけ人気があるかを示す指標です。

「嘉手納飛行場」のように将来性が高く、誰もが欲しがる人気エリアは需要が多いため倍率が高騰し、現在では60倍を超えることも珍しくありません。

一方で、離島や小規模な施設など、比較的知名度が低い場所は倍率が30倍～40倍程度に落ち着くこともあります。

この「倍率」は、金利動向、沖縄の経済状況、そして投資家の需要によって常に変動します。

近年の価格上昇は、この「借地料」と「倍率」の両方が上昇トレンドにあったことが大きな要因です。

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軍用地は値上がり率だけで選ぶの？失敗しないための3つのポイント

高い値上がり率を記録している物件は魅力的ですが、それだけで飛びつくのは「投資の失敗」に繋がりかねません。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「出口戦略」まで見据えるのがプロの投資。
購入時に「どう売るか」まで考えておく必要があります。

1.安定性を測る「利回り」

不動産投資の基本指標である「利回り」も確認が必須です。

軍用地の表面利回りは、「年間借地料 ÷ 売買価格」で計算できます。

例えば、年間借地料が20万円、売買価格が1,000万円（倍率50倍）の場合、利回りは2.0%となります。

この数値は、アパート経営などの一般的な不動産投資（表面利回り4%～8%）と比較すると、正直なところ見劣りします。

しかし、これはデメリットではありません。

修繕費や空室リスク、入居者対応といった運営コストや手間が一切かからないことを考えれば、この低利回りは「究極の安定性の裏返し」と言えるでしょう。

軍用地投資は、高いインカムゲインを狙うのではなく、「資産価値の保全」と「長期的な安定」を求める投資です。

2.出口戦略に関わる「流動性（売りやすさ）」

どれだけ価格が値上がりしても、売りたい時に売れなければ意味がありません。

そこで重要になるのが「流動性」、つまり「換金性の高さ」です。

「嘉手納飛行場」や「普天間飛行場」といったメジャーな基地の物件は、常に買い手がいるため流動性が非常に高い傾向にあります。

一方で、あまり名前の知られていない小規模な施設や、権利関係が複雑な物件は、買い手が見つかるまで時間がかかる可能性があります。

売却に時間がかかると、急な資金需要に対応できません。

将来の「出口戦略」を考え、多少価格が高くても流動性の高い人気エリアを選ぶというのも、有効な戦略の一つです。

3.将来性に影響する「返還リスク」

軍用地には「基地返還」という特有のイベントがあります。

「返還」と聞くとネガティブなイメージを持つかもしれませんが、一概にそうとは言えません。

例えば「普天間飛行場」や那覇市に近い「キャンプ・キンザー」は、返還後の大規模な再開発が期待されています。

そのため、軍用地としての価値に「再開発への期待値」が上乗せされ、倍率が高騰するケースも。

一方で、返還されると軍用地としての「安定した借地料収入」は途絶えます。

その後は通常の土地として活用・売却することになり、固定資産税の支払い義務も発生します。

返還リスクが低いとされる「嘉手納飛行場」のような基幹基地で安定を求めるのか、返還期待のあるエリアで将来の値上がりを狙うのか。

ここは投資家の戦略が分かれるポイントです。

2026年以降の軍用地価格はどうなるの？今後の値上がり率の展望

では、これからの軍用地市場はどう動いていくのでしょうか。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「急騰」の時代は終わりを告げる可能性。
これからは「安定資産」としての真価が問われる局面です。

国際情勢と防衛予算の増加

軍用地の価値を長期的に支える最大の要因は、その「国家的な重要性」です。

緊迫化する東アジアの国際情勢を背景に、日本の防衛予算は増加傾向にあります。

沖縄の地政学的な重要性は今後ますます高まることが予想され、基地機能が縮小される可能性は低いでしょう。

揺るぎない国家の裏付けが、軍用地の「底堅さ」を担保する強力な追い風となります。

国が存在する限り価値がゼロになることはない。

これが軍用地投資の最大の強みです。

金利上昇と市場の過熱感

一方で、懸念材料も存在します。

その筆頭が「金利の上昇」です。

長らく続いた超低金利時代が終わり、住宅ローンと同様に軍用地購入のためのローン金利も上昇する可能性があります。

金利が上がれば、ローン利用者の返済負担が増えるため、高騰した倍率の物件には買い手がつきにくくなるかもしれません。

これまでのような「イケイケドンドン」の倍率上昇は抑制され、市場が一旦「調整局面」に入る可能性は十分に考えられます。

2026年現在の市場には、一定の「過熱感」があることも否定できません。

急騰はないが安定的な資産価値は継続

これらのプラス要因とマイナス要因を総合的に勘案すると、今後の見通しが見えてきます。

結論として、これまでのような急激な倍率上昇は鈍化する可能性が高いでしょう。

しかし、価格の土台である「借地料」は今後も安定的に上昇を続けます。

そのため、市場価格が大きく下落するような事態は考えにくい。

これからは、派手なキャピタルゲインを狙う「攻めの投資」ではなく、インフレヘッジや相続対策を目的とした「守りの資産」としての役割が、より一層強まっていくはずです。

2026年以降の軍用地投資は、「一攫千金」を夢見るのではなく、「資産を堅実に守り育てる」という視点が求められます。

値上がり率データを活用した軍用地の選び方と購入ステップ

ここまでの情報を踏まえ、あなたが実際に軍用地投資を始めるための具体的なアクションプランを解説します。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「身の丈に合った投資」から始めること。
最初から嘉手納を狙わず、まずは経験を積むのが成功への近道です。

【予算別】初めての軍用地投資でおすすめのエリア

軍用地は「いくらからでも始められる」のが魅力の一つです。

ご自身の予算に合わせて、狙うべきエリアの戦略を立てましょう。

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予算	おすすめのエリア・戦略	ポイント
500万円以下	離島（伊江島など）や小規模施設（知念補給地区など）	まずは軍用地を「所有する経験」を得る。相続税評価額が低いため節税効果も。
1,000万円前後	トリイ通信施設、キャンプ・ハンセンなどの中規模基地	安定性と価格のバランスが良い。選択肢が広がり、比較検討が可能になる。
3,000万円以上	嘉手納飛行場、普天間飛行場などの人気・大規模基地	流動性が高く「出口戦略」を描きやすい。資産の核として長期保有するのに最適。

いきなり高額物件を狙うのではなく、まずは手の届く範囲の物件で経験を積むことを強くお勧めします。

軍用地投資ならではの感覚を掴むことが、将来の大きな成功に繋がります。