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軍用地投資用物件やその他沖縄の投資物件を数多く取り扱う。
軍用地投資についての情報などを発信中。
「軍用地投資に興味があるけど、数千万円の資金がないと始められない」と誤解し、資産形成のチャンスを逃している方が少なくありません。
しかし実際には、軍用地投資は300万円の少額から始めることが可能です。
この記事では、軍用地投資の正しい知識をお伝えし、メリット・デメリットだけでなく物件選びで何から始めるべきかを詳しく解説していきます。
ぜひ最後まで読んでください。
- 軍用地投資と一般的な不動産投資の違い
- 他投資との比較したリターンの違い
- 軍用地投資の5つのメリットと4つのデメリット
- 軍用地投資で失敗しないために気を付けるべき3つのポイント
＼軍用地投資の予想利回りが丸わかり！／
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軍用地は300万円で購入できる！？
軍用地投資には数千万円から数億円の資金が必要という印象があり、一般の会社員には縁がないと思われがちです。
しかし、お金持ちだけが軍用地に投資しているわけではありません。
では、300万円で軍用地投資はできるのでしょうか。
2つの観点から解説していきます。
300万円で購入できる軍用地の特徴
はじめに結論を伝えると、300万円で軍用地を購入することはできます。
ただし、300万円で軍用地を購入する場合、「分筆地」または「共有持分」のいずれかの形態になるケースが多いです。
1つの土地（一筆の土地）を、複数に分割した土地のこと。独立した土地として扱われ、新しい地番が割り振られる。
もう一方の共有持分についても解説します。
一つの土地を複数のオーナーで共同所有する投資形態のこと。
分筆地と共有持分として投資されている具体例は以下の通りです。
| 投資形態 | 具体例 |
|---|---|
| 分筆地 | キャンプ瑞慶覧キャンプ・コートニー |
| 共有持分 | 嘉手納飛行場那覇空港 |
「嘉手納飛行場」や「那覇空港」は人気施設であり、投資金額も大きいため一筆で購入することはほぼ不可能です。
しかし、分筆地や共有持分という投資形態であれば、人気の投資先でも300万円から軍用地に投資できます。
軍用地は100万円で購入できるのか？300万円の軍用地との違いは？
100万円からでも軍用地を購入することができます。
ただし、投資金額が少ないことで発生するデメリットもあります。100万円と300万円で軍用地に投資する際の違いは大きく2つです。
- 諸経費による資産の目減り
- 金融機関からの担保評価
後ほど詳しく解説しますが、投資金額が少ない場合、諸経費の比率が高くなり、利回りを大きく押し下げてしまいます。
また、300万円規模の物件であれば、銀行融資で「共同担保」として機能するケースもあります。
しかし、100万円規模の物件では資産価値が低く評価され、担保評価の対象外となる可能性があります。
100万円台の物件は、諸経費負けして利回りを圧迫してしまいます。
投資する場合、300万円が最低限のラインと考えた方がよいでしょう。
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300万円から始められる軍用地投資とは！？一般的な不動産投資との違いを解説！
軍用地投資には一般的な不動産投資と異なる性質があります。
この3つについて解説していきます。
軍用地投資とは国が借主になる不動産投資
軍用地投資の最大の特徴は、国が借主となることです。
軍用地投資の仕組みは以下の通りです。
- 米軍または自衛隊が基地として使用している民有地を購入する
- その土地を日本政府（防衛省）に賃貸する
- 日本政府から借地料を得る
日本政府に賃貸しているため、一般的な不動産投資で発生するリスク（空室や家賃滞納）はありません。
そのため、忙しい会社員や公務員でも安心して軍用地投資を始められます。
一般的な不動産投資との違い
軍用地投資とアパート経営のような一般的な不動産投資との違いは、借主が国のため「空室・滞納リスク」がなく、また「管理の手間がゼロ」であることです。
それぞれの投資の違いを以下の表にまとめました。
| 比較項目 | 軍用地投資 | 築古のアパート経営 |
|---|---|---|
| 借主 | 日本政府 | 個人・一般法人 |
| 収入の確実性 | 100%保証 | 空室・滞納リスクあり |
| 維持管理 | なし | 修繕・清掃・クレーム対応 |
| 賃料収入 | 年に1回 | 毎月 |
| 表面利回り | 2%前後 | 10%前後 |
一般的な不動産投資とは異なり、空室や滞納リスクにより家賃収入が入らないにもかかわらず、維持管理の手間だけが発生するといったリスクはありません。
ただし、賃料収入が年1回しか入らないこと、また利回りが2%前後と低い点はデメリットといえます。
投資を始める際は、それぞれの投資手法のメリット・デメリットを理解してください。
軍用地投資は「年間借地料 × 倍率」でリターンが決まる
軍用地の販売価格は「年間借地料」と「倍率」を用いて計算するため、一般的な不動産とは異なる独自のルールで決まります。
その土地を保有している間、国から毎年もらえる賃料のこと。
また、軍用地投資では一般的な不動産投資では使わない「倍率」という指標を使っています。
その土地の人気度やリスクを数値化したもの。倍率が高いほど投資リスクは低いです。
軍用地の価格では、これらの数値を使って以下の計算式で算出されます。
販売価格 ＝ 年間借地料 × 倍率
例えば、年間の借地料が5万円で倍率が60倍の場合、販売価格は以下の通りです。
販売価格＝5万円×60倍＝300万円
つまり、年間借地料が安くて倍率が高い低リスクな物件に投資をするか、年間借地料が高くて倍率が低い高リスクな物件に投資をするかを判断しなければなりません。
300万円で購入できる軍用地はどれくらい儲かる？
300万円で軍用地を購入した場合、実際に手元にどれくらいの利益が残るのでしょうか。
投資である以上、具体的な数字に基づいた収益性の確認は不可欠です。
イメージしやすいように、他の投資手法との比較を交えて解説していきます。
300万円投資した際の年間借地料と利回り
300万円で軍用地を購入した場合、年間の借地料収入は5万円～6万円程度です。
まずは、物件価格のみで計算した「表面利回り」を見てみましょう。
| 倍率 | 年間借地料（額面） | 表面利回り |
| 45倍 | 66,666円 | 2.22% |
| 50倍 | 60,000円 | 2.00% |
| 55倍 | 54,545円 | 1.81% |
| 60倍 | 50,000円 | 1.66% |
ここからが重要です。
前述の通り、300万円の少額投資では「低廉な空き家等の売買特例」により、仲介手数料などの諸経費が物件価格の10％以上（約30〜40万円）かかるケースがあります。
この初期費用を含めた投資総額で計算した「実質利回り」は、以下のようになります。
| 倍率 | 表面利回り | 実質利回り ※諸経費考慮後 |
| 45倍 | 2.22% | 約 1.7% |
| 50倍 | 2.00% | 約 1.6% |
| 55倍 | 1.81% | 約 1.4% |
| 60倍 | 1.66% | 約 1.3% |
特例手数料（最大33万円）等を考慮した厳しい条件での試算です。
ご覧の通り、少額投資では初期費用の負担が重く、購入当初の実質利回りは1％台半ばまで下がることを理解しておく必要があります。
軍用地投資には複利効果が適用される！
軍用地投資では、借地料が毎年値上がりし続ける、つまり複利効果が適用されます。
過去の実績では年平均1％～1.5％上昇しています。
購入時に借地料が5万円の軍用地が年1%上昇した場合、20年後の借地料は以下の通りです。
| 保有期間 | 年間借地料 |
|---|---|
| 購入時 | 50,000円 |
| 20年後 | 約61,000円 |
一般的な不動産投資の場合、年数が経過するごとに家賃は下落していきます。
しかし、軍用地投資では、保有しているだけで資産価値が上昇し、20年後には約1.2倍の借地料が収入として入ってくるようになります。
銀行預金・NISAと軍用地の投資利回りを比較
軍用地投資は「預金以上のリターン」と「株投資未満のリスク」を兼ね備えたバランスの良い金融商品です。
| 金融商品 | 利回り | リスクとリターン |
|---|---|---|
| 銀行預金 | 0.1% | 安全だが増えない |
| 新NISA | 5% | 増えるが暴落リスクあり |
| 軍用地 | 2% | 安定して着実に増える |
銀行に預けていても金利が0.1%ほどのため、いくら預けていても一向に資産は増えません。
一方で、新NISAへの投資は暴落時のリスクが大きく、投資をためらう人がいるのも事実です。
軍用地投資は、大きなリターンは見込めないものの着実に資産が増えていくため、安心して投資できます。
軍用地投資は、リスクとリターンのバランスの良さから銀行預金や新NISAと比べても投資初心者におすすめです。
300万円で軍用地投資をする5つのメリット
軍用地投資は、300万円という少額から始めても、メリットを十分に受けられます。
1つずつ解説していきます。
競争率が高い人気の資産である
デメリットのように聞こえるかもしれませんが、競争率が高いということは、つまり「資産としての人気が高い」ということです。
300万円で投資できる軍用地は、投資初心者からベテランまで購入層が幅広く、すぐに買い手が見つかる投資物件のため、以下のメリットがあります。
- 需要が尽きない
- 資産価値が維持できる
投資できないリスクがある反面、需要が大きいため売りたい時にいつでも売れるという強みにもなります。
300万円程の軍用地は人気が高く、常に買い待ち客がいる状態です。
購入ハードルは高いですが、購入できるとメリットが大きいです。
国が管理するため空室・滞納リスクがない
軍用地の借主は、日本政府（防衛省）です。
そのため、一般的な消費者が借主の通常の不動産投資のように以下のリスクを心配する必要がありません。
- 空室リスク
- 滞納リスク
入居者が決まらない空室リスクや入居者から家賃が支払われない滞納リスクは、不動産投資の大きなリスクです。
しかし、軍用地投資では、国が滑走路や訓練場として利用するため空室リスクはなく、借地料は毎年確実に支払われます。
キャッシュフローの安定を求めるなら、軍用地投資は一般的な不動産投資よりもおすすめです。
軍用地の管理が不要でランニングコストが安い
軍用地は土地だけに投資するため、管理や修繕が不要です。災害が発生しても現地を確認する必要はありません。
また、保有中に発生するランニングコストは以下の2つだけです。
| ランニングコスト | 費用 |
|---|---|
| 固定資産税 | 数千円~1万円ほど |
| 地主会費 | 数百円~数千円ほど |
ランニングコストがほとんど発生しないため、借地料のほとんどが手取り収入となります。
一方で、アパート経営の場合、固定資産税は数万円ほどかかり、修繕積立金や管理委託費も発生します。
ランニングコストが安い投資は、利益率が高くなるためおすすめです。
相続税評価額が時価の約20～30％になり節税効果が大きい
軍用地に投資をすると、相続税評価額が大幅に下がり、高い節税効果が見込めます。
軍用地の評価額が下がる理由は、「公用地」や「借地権」の控除が適用され、固定資産税評価額を基準に低く算定される仕組みがあるためです。
300万円分の現金を保有していると、相続時の課税対象はそのまま300万円です。
一方で、軍用地投資をしていれば、評価額が時価の約20%～30%程度、つまり60万円～90万円程度まで下がるケースが一般的です（※倍率や地域により異なります）。
ご自身の資産を相続する予定がある場合、現金を軍用地に換えておくことは、資産を目減りさせずに次世代へ引き継ぐための有効な選択肢です。
一般的な不動産と比べると換金性が高い
先ほど説明した通り、軍用地投資は競争率が高く、300万円台の軍用地は常に買い待ち客がいる状態のため、換金性が高いという特徴があります。
一般的な不動産と300万円台の軍用地の売却スピードを表にまとめました。
| 投資方法 | 売却スピート |
|---|---|
| 一般的な不動産投資 | 数か月～半年以上 |
| 300万円台の軍用地 | 2週間～1か月 |
常に需要が安定しているため、不動産投資と比較すると換金性が高いことがわかるでしょう。
軍用地には資産を増やしながら、いざというときにすぐに現金に戻せるという安心感があります。
300万円で軍用地投資をする4つのデメリット
300万円から始められる軍用地投資にはメリットが多く存在しますが、投資額が小さいからこそ直面する壁や、軍用地ならではのデメリットも存在します。
ここでは、300万円で軍用地投資をする際の4つのデメリットについて解説します。
1つずつ解説していきます。
物件数が少なく投資ハードルが高い
300万円台の軍用地を探し始めると、以下2つの理由から物件数が少なく投資先が見つからない事態が起きます。
- 軍用地の供給不足
- 募集情報が回ってこない
一度、優良な軍用地に投資すると手放す投資家はほとんどいません。
また、投資できる優良な軍用地はネットに情報が掲載される前に、得意客に紹介されるため、投資先が見つからず投資ハードルが高くなっています。
現地の不動産会社を訪問して信頼関係を構築すると、軍用地を紹介してくれるかもしれません。
最低仲介手数料が設定されていることがある
300万円の軍用地を購入する場合、「低廉な空き家等の売買特例」により通常の仲介手数料よりも割高になる可能性があります。
物件価格が800万円以下の不動産売買において、不動産会社は「最大30万円＋税」の手数料を受け取ることができる仕組み。
※2024年7月の法改正により上限額が引き上げられました
300万円の軍用地を購入した際に、通常の仲介手数料と特例（最大額）で手数料がどれくらい異なるのか以下の表にまとめました。
| 項目 | 仲介手数料（税込） |
| 通常の場合 | 15.4万円 |
|---|---|
| 特例を適用した場合 | 最大 33.0万円 |
投資しやすい金額である反面、購入金額に対する諸費用の比率が10％を超えるケースもあり、「手数料負け」を起こしやすい点は300万円投資の最大のデメリットと言えます。
初期費用を回収するには数年かかります。
軍用地投資は短期間で利益を上げるものではなく、長期間の保有が前提となることを理解しておきましょう。
基地返還リスクがある
軍用地投資のデメリットに基地返還リスクが挙げられます。
基地がアメリカ軍から日本に返還されること。基地が返還されると日本政府からの借地料が途絶えてしまいます。
過去には、牧港住宅地区やハンビー飛行場が基地返還され、商業施設に生まれ変わっています。
また、市街地への危険性を取り除くため、日米間で普天間飛行場の返還に合意されています。
安定した借地料を目当てに投資する場合、基地返還リスクの少ない軍用地を選びましょう。
一般的な不動産投資と比較すると利回りが低くインフレに弱い
軍用地投資の表面利回りは2.0%前後で、10.0%ほどの築古アパート経営と比較すると利回りが低いと言わざるを得ません。
また、軍用地の借地料は年1～1.5％ほどしか上昇しません。
銀行が目標としている年2%ほどのインフレが起きると、借地料の上昇が追い付かず、実質的な資産価値が目減りするリスクもあります。
軍用地への投資は、大きく資産を増やす目的ではなく、資産を保存し少しずつ増やす投資手法であることを理解しておきましょう。
300万円で軍用地投資で失敗しないポイント
軍用地投資のメリット・デメリットが理解できたところで、失敗しないための3つのポイントを整理していきます。
2つ目，3つ目は軍用地投資ならではの意識するべきポイントなので、投資をする前に必ず把握してください。
投資目的を明確にしておく
投資を始める際は、投資目的を明確にしておいてください。投資目的は大きく2つに分類できます。
| 投資目的 | 内容 |
|---|---|
| インカムゲイン | 安定した収入（借地料）を狙った投資手法 |
| キャピタルゲイン | 売却益を狙った投資手法 |
軍用地投資は、長期的に安定した借地料収入を得るのに適した投資手法です。
短期間のうちに大きな利益を狙う場合は、軍用地投資ではなく株式投資やFXの方が向いている場合もあります。
投資を成功させるには、目的に合った手法を選択することが重要です。
300万円で投資する場合諸費用の負担が大きくなることを理解しておく
軍用地を購入する際は、物件価格以外にも諸費用が発生します。
300万円の軍用地投資では、以下の諸費用が発生して割高になる傾向にあります。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 印紙税
- 不動産取得税
諸費用は物件価格の7～10％ほど発生するケースが多いです。
生活に必要な資金を取り崩さないように、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。
軍用地の返還リスクを確認しておく
軍用地の購入前には、対象の軍用地が返還計画に入っていないかを確認してください。
初めて軍用地に投資する場合は、返還リスクの少ない以下の施設を検討してください。
- 嘉手納飛行場
- 嘉手納弾薬庫
- 那覇空港
基地返還が行われると借地料が入ってこなくなるため、軍用地投資において基地返還リスクは軽視できません。
軍用地を300万円で購入する2つの方法
最後に300万円で軍用地を購入するための2つの方法を紹介します。
そして、購入の可能性を高めるためには事前登録が欠かせません。それぞれを、詳しく解説していきます。
軍用地を扱っている不動産会社に問合せをする
軍用地を購入する1つ目の方法は「軍用地を取り扱っている不動産会社への問い合わせ」です。
軍用地を取り扱っている不動産会社を数社ピックアップして、事前登録をしましょう。
軍用地を扱う不動産会社に購入希望条件をあらかじめ伝えて、顧客リストに登録してもらうこと
事前登録をする際は、不動産会社から声をかけてもらうためにも以下の3点を伝えましょう。
- 具体的な購入条件
- 決断の速さ
- 資金力があること
不動産会社も広告費をかけずに客付けができるため、事前登録をしておくことで購入可能性が高くなります。
特に300万円台の軍用地は人気で購入希望者が殺到するため、事前登録が欠かせません。
ポータルサイトを活用する
軍用地を購入する2つ目の方法は、「ポータルサイトの活用」です。
300万円台の軍用地投資は情報が重要です。
ポータルサイトを利用する際は以下の3つのポイントを意識してください。
- 新着通知の設定
- 過去の成約データの分析
- 掲載元の会社をチェック
物件条件を設定し通知をオンにしておけば、いち早く新着物件の情報を手に入れられます。
また、過去の成約データから相場観を養っておくと、新着情報が出た際に素早く判断して購入手続きに進めます。
そして、300万円台の軍用地を扱っている不動産会社と関係を持ち、事前登録をしておきましょう。
軍用地投資に関するよくある質問
最後に、軍用地投資について、よくある質問を3つ紹介します。
沖縄県に住んでいませんが投資は可能ですか？
沖縄県に住んでいなくても軍用地への投資は可能です。
軍用地主の約半数は県外在住者と言われています。
契約手続きも郵送やオンラインで完結できるケースがほとんどで、「管理の手間」が一切かからないため、現地に住む必要はありません。
軍用地投資を始めたら確定申告は必要ですか？
年間の借地料から経費を差し引いた所得が20万円以上となる場合は、確定申告が必要です。
300万円の投資であれば、年間の借地料は6万円ほどのケースが多く申告不要なケースもありますが、住民税の申告は必要です。
少額でも所得があれば、確定申告を行う前提で考えましょう。
軍用地投資と一般的な不動産投資どちらがおすすめですか？
投資の目的によります。
資産を減らさずに毎年5万円ほどの副収入が欲しい人は軍用地投資、一方でリスクをとってでも高いリターンで資産を増やしたい人は通常の不動産投資がおすすめです。
リスクを把握して300万円から軍用地投資を始めよう！
本記事で解説した通り、軍用地投資は空室リスクや滞納リスクがなく、確実に借地料で収入を得られる堅実な資産運用方法です。
- 一般的な不動産投資との違いは、借主が国のため確実に借地料が入る一方で、利回りが低いこと
- メリットは、空室・滞納リスクがなく、相続税対策や高い換金性で資産を堅実に守れること
- 反対にデメリットは、物件数が少なく競争が激しいうえ、短期的には手数料負けの可能性が高いこと
300万円で始められる軍用地投資は人気の投資先であり競争率が高い一方で、諸費用の負担が大きくなり短期的な利益は見込みづらい点は理解しておきましょう。
この記事を読んで軍用地投資を始めたいと思った方は、軍用地の専門家へ相談して事前登録をすることから始めてください。
地域社会と共に成長し、豊かな暮らしを創造する。
沖縄の不動産業界を第一線で常にリードし続ける企業。
軍用地投資用物件やその他沖縄の投資物件を数多く取り扱う。
軍用地投資についての情報などを発信中。
