軍用地の黙認耕作地は買うべき？メリット・デメリットと投資判断の3つのポイント

2026年6月23日

株式会社GOLD・KEI

地域社会と共に成長し、豊かな暮らしを創造する。
沖縄の不動産業界を第一線で常にリードし続ける企業。
軍用地投資用物件やその他沖縄の投資物件を数多く取り扱う。
軍用地投資についての情報などを発信中。

監修者

沖縄の軍用地投資を検討する中で、「黙認耕作地（もくにんこうさくち）」という言葉を目にし、どのような土地なのか、特別なリスクはないのかと疑問に感じていませんか。

軍用地というだけでも特殊な不動産ですが、その中に存在する「黙認耕作地」は、沖縄の歴史的背景から生まれた非常にデリケートな存在です。

権利関係が複雑なため安易な投資は危険ですが、その特性とリスクを正しく理解すれば、適切な投資判断に役立てることも不可能ではありません。

この記事でわかること

軍用地における「黙認耕作地」の定義と歴史的背景
投資対象としてのメリットと3つの深刻なデメリット
黙認耕作地が借地料や売買価格（倍率）に与える具体的な影響
購入前に必ず確認すべき公的書類・現地調査・契約書のポイント
黙認耕作地の将来性と長期的な資産価値の考え方

沖縄での資産形成・不動産活用をご検討中の方へ

株式会社GOLD・KEIでは、米軍賃貸用分譲開発をはじめ、地域に根差した透明性の高いサービスを提供しています。

第7期を迎え、さらに強化されたサポート体制で、お客様の「購入してよかった」を形にします。

以下のようなことに興味がある方は、お気軽にお問い合わせください。

最新のモダンスタイル戸建て物件情報
収益性を最大化する土地の活用方法
法人・投資家向けの資金計画のやり方

＼ご相談だけでもお気軽にお問い合わせください!!／

電話で問い合わせる
(受付時間9:30~17:00)

メールで問い合わせる

軍用地における黙認耕作地とは？

まずは、「黙認耕作地」がどのような土地なのか、そのポイントを正確に理解しましょう。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「黙認耕作地」は沖縄の歴史そのもの。
単なる農地ではなく、戦後の複雑な経緯を背負った土地です。

黙認耕作地の基本的な定義

黙認耕作地とは、主に沖縄の米軍施設用地などの軍用地内で、住民や関係者による耕作が事実上認められてきた土地を指します。この記事では、沖縄の軍用地投資で問題になりやすい米軍施設用地内の黙認耕作地を中心に解説します。

土地の所有権は、他の軍用地と同じく民間の地主にあります。

しかし、その土地を第三者である「耕作者」が農地として利用している、という非常に特殊な状態。

重要なのは、耕作者の利用関係が登記や契約書だけで明確に確認できるとは限らない点です。賃借権・地上権・使用許可の有無は物件ごとに異なるため、「黙認耕作地だから法的権利は一切ない」と決めつけず、契約関係や経緯を個別に確認する必要があります。

曖昧な権利関係が、後述する様々なリスクの根源となります。

黙認耕作地が生まれた歴史的背景

なぜこのような特殊な土地が生まれたのか、その背景には沖縄の戦後の歴史が深く関わっています。

第二次世界大戦後、米軍は沖縄の広大な土地を「銃剣とブルドーザー」と形容される方法で強制的に接収し、基地を建設しました。

土地を奪われ、生活の糧を失った住民の一部は、生きるためにやむを得ず、基地のフェンスの内側にある土地で野菜などを育て始めたのです。

米軍や日本政府も、住民の生活困窮という事情を鑑み、基地機能に直接支障のない範囲での耕作を厳しく取り締まることなく、事実上「黙認」してきました。

つまり、黙認耕作地は単なる土地問題ではなく、沖縄の戦後史が生んだ「慣習」であり、現在に至るまでその複雑な状況が続いているのです。

政府統計でも「軍用地内の畑の黙認耕作地面積」という調査項目があり、軍用地内で実際に耕作されている面積が把握対象とされています。

参照元：e-Stat「軍用地内の畑の黙認耕作地面積」

背景や地域差については、沖縄の軍用地内耕作を扱った研究でも、返還後の土地利用トラブルや権利関係の複雑さが指摘されています。

参照元：J-STAGE「沖縄県における軍用地内耕作の文化的・政治的意義」

＼軍用地投資の予想利回りが丸わかり！／

＼軍用地投資の予想利回りが丸わかり！／

黙認耕作地のメリットとデメリット

投資対象として黙認耕作地を評価する際は、メリットとデメリットを天秤にかける必要があります。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

メリットは「価格」のみ。
しかし、その安さの裏には3つの見過ごせないリスクが潜んでいます。

投資対象としてのメリット

黙認耕作地付き軍用地の投資メリットは、ほぼ一点に集約されます。

それは、「市場価格（倍率）が相場より低く設定される可能性がある」ということです。

後述する様々なリスクが存在するため、買い手が限定され、一般的な軍用地に比べて人気が劣る傾向にあります。

そのため、売主が早期売却を希望する場合などには、同じ施設内の類似した条件の土地よりも、倍率が低く設定されることがあります。ただし、下がり幅は施設・面積・耕作状況・買主の見方によって変わります。

リスクを正確に把握し、それを許容できる投資家にとっては、「割安に軍用地を取得できるチャンス」と捉えることもできるでしょう。

注意すべき3つのデメリットとリスク

価格的なメリットの裏側には、必ず理解しておくべき深刻なデメリットとリスクが存在します。

1.立ち退き要求のリスク

最大のリスクは、施設整備や返還・跡地利用などの事情により、耕作者に明け渡しが求められる可能性があることです。

例えば、基地機能の強化や新たな施設建設のためにその土地が必要になった場合、国は耕作者に対して土地の明け渡しを求めます。

その際、耕作者・地主・国などの間で補償や明け渡し条件をめぐる調整が必要になる場合があります。補償の負担者や範囲は一律に決まるものではないため、地主が予期せぬ交渉や紛争対応に巻き込まれる可能性があります。

法的な権利がないとはいえ、長年耕作してきたという既成事実から、当事者間の話し合いが難航することも少なくありません。

2. 流動性（売却の難易度）のリスク

黙認耕作地付きの物件は、その権利関係の複雑さから、購入を敬遠する投資家が多数派です。

つまり、あなたが将来その土地を売却したいと考えた時に、買い手がなかなか見つからず、売却に時間がかかる、あるいは「大幅な値下げをしないと売れない」という「流動性の低さ」が大きなデメリット。

「出口戦略」が描きにくいため、資金計画には細心の注意が必要です。

3. 担保評価への影響

軍用地投資でローンを利用する際、金融機関は土地を担保に融資を実行します。

しかし、黙認耕作地が含まれている場合、金融機関によっては権利関係や流動性を慎重に見られ、担保評価が低くなる、または融資条件が厳しくなることがあります。評価方法は金融機関ごとに異なります。

結果として、融資可能額が減ってしまい、購入にはより多くの自己資金が求められることになります。

軍用地ローンを使う場合は、金融機関ごとの担保評価や審査条件も確認しておきましょう。

黙認耕作地が価格（借地料・倍率）に与える影響について

黙認耕作地の存在は、軍用地の収益性（借地料）と資産価値（売買価格）にそれぞれ異なる影響を与えます。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「インカム」と「キャピタル」で影響が違う。
この違いを理解することが、冷静な投資判断の第一歩です。

年間借地料への影響

まず結論から言うと、対象地が黙認耕作地であっても、国との賃貸借契約上の条件が同じであれば、地主に支払われる「年間借地料」の金額に直接的な影響は原則としてありません。

軍用地の借地料は、あくまで土地の所有者である「地主」と、借主である「国」との間の土地賃貸借契約に基づいて算出されます。

そこに耕作者が存在するかどうかは、借地料の算定根拠には含まれません。

したがって、契約どおり借地料が支払われる限り、インカムゲイン（借地料収入）は通常の軍用地と同様に見込めると考えられます。

この点が、黙認耕作地を投資対象として検討する際の重要な判断材料になります。軍用地収入の基本は、以下の記事でも詳しく解説しています。

売買価格（倍率）への影響

一方で、「売買価格（倍率）」には明確な影響が出ます。

前述した「立ち退きリスク」「流動性の低さ」「担保評価の問題」といった複数のデメリットを反映するため、黙認耕作地付き物件の売買倍率は、周辺相場よりも低く設定されるのが一般的です。

具体的に、どの程度価格に影響するのか、簡単なシミュレーションを見てみましょう。

表1：黙認耕作地の有無による売買価格シミュレーション（仮定例）

スクロールできます

項目	通常の軍用地	黙認耕作地付き軍用地
年間借地料	100万円	100万円
仮定倍率	55倍	52倍
想定売買価格	5,500万円	5,200万円
価格差	–	-300万円

このように、借地料は同じでも、倍率が低くなることで売買価格に数百万円単位の差が生じます。

この価格差を「リスクプレミアム」と捉えるか、単なる「割安物件」と捉えるかが投資判断の分かれ目です。倍率と利回りの基本は、以下の記事も参考にしてください。

初心者の方が安易に手を出すべき物件ではない、というのが本記事の見解です。

黙認耕作地付き軍用地の購入前に確認すべき3つのこと

もし、あなたがリスクを理解した上で黙認耕作地付き物件の購入を検討するならば、契約前に必ず実行すべき調査があります。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「書類・現地・契約書」の三点セット。
どれか一つでも怠ると、将来必ず後悔することになります。

登記簿や公図での確認方法

まず、基本的な情報として法務局で「登記簿謄本（全部事項証明書）」と「公図」を取得しましょう。

登記簿の地目が「畑」や「田」となっていれば、黙認耕作地である可能性が高いと推測できます。

しかし、これだけで判断するのは非常に危険です。

地目が「雑種地」や「原野」のままで、実際には長年耕作されているケースも少なくありません。

最初のステップであり、確定情報ではないと心得るべきです。

現地調査と周辺への聞き込みの重要性

書類の確認以上に重要なのが、「現地調査」です。

必ず自分の足で現地に赴き、対象の土地が実際に耕作されているか、どのような作物が植えられているか、周辺の状況などをその目で確認してください。

基地内にあるため直接立ち入ることはできませんが、フェンス越しに確認するだけでも多くの情報が得られます。

さらに、可能であれば近隣の住民や、その地域を長く扱っている地元の不動産業者に「誰が、いつ頃から、どのような経緯で耕作しているのか」をヒアリングすることが極めて有効です。

公的な記録には残らない「生きた情報」こそが、リスクを判断する上で最も価値のある材料となるのです。

売買契約書で確認すべき特約事項

最終段階として、売買契約書の「特約事項」を隅々まで確認することが不可欠です。

黙認耕作地付きの物件の場合、売主のリスクを回避するために、以下のような文言が特約に盛り込まれていることがあります。

「本物件には黙認耕作地が含まれており、将来、耕作者との間に何らかの紛争が生じた場合、その解決は買主の責任と費用負担において行うものとし、売主は責任を負わない。」

売主の責任を免責する特約があった場合、あなたは将来発生しうるすべてのトラブルを一人で背負うことになります。

「現状有姿での引き渡し」という言葉の裏に、どのようなリスクが隠されているのか、契約書に署名・捺印する前に弁護士や専門家に相談することを強く推奨します。

軍用地の売買手続きや契約時の確認事項は、以下の記事も参考になります。

黙認耕作地の将来性と今後の動向

最後に、黙認耕作地を取り巻く環境が今後どのように変化していくのか、長期的な視点で考察します。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「聖域」ではなくなってきている。
国の基地再編計画が、黙認耕作地の未来を左右するでしょう。

国（防衛省）の方針と返還計画の影響

かつては半ば「聖域」として扱われてきた黙認耕作地ですが、その状況は変化しつつあります。

2026年現在も、米軍再編や施設整備、返還後の跡地利用をめぐる調整は各地で続いています。

これに伴い、これまで利用されていなかった土地の活用や整理が必要となり、黙認耕作地の耕作者に対して明け渡しや利用調整が求められる可能性は否定できません。

特に、大規模な基地返還や跡地利用が予定されている地域では、返還プロセスの中で黙認耕作地問題が顕在化し、地主と耕作者、国を巻き込んだ複雑な調整が必要となる場面も想定されます。返還予定地の考え方は、以下の記事も参考になります。

長期的な資産価値をどう考えるか

黙認耕作地のリスクは、今後も残り続けると考えるのが妥当でしょう。

しかし、沖縄の軍用地は全体として需要が根強く、過去の借地料も長期的には上昇傾向で推移してきました。

この大きな潮流が続く限り、黙認耕作地付きの物件でも資産価値が維持される可能性はあります。ただし、問題が顕在化した場合は通常の軍用地よりも価格下落や売却難につながりやすい点に注意が必要です。

ただし、その価値は「問題が顕在化していない」という前提の上に成り立っていることを忘れてはいけません。

表2：将来のリスクシナリオ別・資産価値への影響比較

スクロールできます

シナリオ	通常の軍用地	黙認耕作地付き軍用地
基地返還（円満解決）	大幅な価値上昇が期待できる	価値上昇（ただし耕作者との問題解決が前提）
立ち退き問題が発生	影響なし	訴訟リスク、売却困難、資産価値の大幅な下落
相続発生時	スムーズな資産評価と継承	評価が困難、相続人がトラブルを引き継ぐリスク

最終的には、個別の物件が抱えるリスクの大きさや性質を詳細に分析し、自身の投資戦略と照らし合わせて判断することが求められます。