【2026年最新】沖縄県・坪単価ランキングTOP10！地価上昇の背景と「狙い目」エリアを紹介

2026年3月5日

株式会社GOLD・KEI

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監修者

「沖縄の土地が高すぎて手が出ない……」そんな悩みを持つ投資家が増えています。

2025年の公示地価は全国トップクラスの上昇を記録し、2026年もその勢いは衰えません。

結論として、今の沖縄は「単なる地価」ではなく「エリアごとの将来性」を見極めることが不可欠です。

本記事では最新ランキングと共に、軍用地投資のプロが地価高騰の裏側と賢い戦略を解説します。

この記事でわかること

2026年最新の市区町村別坪単価ランキングと上位エリアの動向
「ジャングリア」開業に伴う北部エリアの急騰理由と投資リスク
安定した資産形成における「住宅地・商業地」と「軍用地」の使い分け

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【2026年最新】沖縄県の市町村別・坪単価ランキングTOP10

2025年から2026年にかけて、沖縄県の地価は観光需要の完全回復とインフラ整備の加速により、過去類を見ない水準へ到達しました。

まずは、全用途（住宅地・商業地）を合わせた最新の坪単価ランキングを見ていきましょう。

全用途（住宅地・商業地）総合ランキング

沖縄本島南部を中心に、依然として那覇市が圧倒的な首位を維持しています。

特筆すべきは、浦添市や北谷町といった周辺都市の追い上げです。

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順位	市区町村名	平均坪単価（2026年予測）	前年比上昇率
1位	那覇市	1,280,500円	+5.8%
2位	浦添市	842,000円	+7.2%
3位	北谷町	765,000円	+6.5%
4位	豊見城市	612,000円	+8.1%
5位	宜野湾市	589,000円	+4.9%
6位	西原町	495,000円	+9.2%
7位	南風原町	482,000円	+5.3%
8位	糸満市	421,000円	+7.5%
9位	沖縄市	408,000円	+3.8%
10位	名護市	325,000円	+12.4%

※数値は2025年公示地価および直近の取引事例から算出した2026年予測値です。参照：国土交通省「地価公示」

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

那覇市の地価は高止まりしていますが、流動性は県内随一です。
出口戦略を重視するなら、利回りよりも「売りやすさ」で那覇を選ぶのが鉄則といえます。

住宅地としては糸満市や豊見城市が人気!

住宅地に目を向けると、子育て世代の流入が著しい「糸満市」や「豊見城市」の勢いが目立ちます。

那覇市内の住宅用地不足が深刻化しており、通勤圏内である南部エリアへ需要が流れているためです。

特に糸満市の潮崎周辺などは、坪単価40万円を超える地点も珍しくありません。

上昇率が高いエリアはジャングリアが開業した北部

商業地で最も注目すべきは、名護市と今帰仁村を中心とした「北部バブル」でしょう。

2025年のテーマパーク「JUNGLIA（ジャングリア）」開業を控え、周辺の坪単価は数年前の数倍に跳ね上がっています。

投資マネーが集中し、地元の実需を無視した価格形成がなされている地点も見受けられるほどです。

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沖縄の坪単価は上がり続ける理由は？3つの構造的要因

「バブルではないか」と囁かれながらも、沖縄の地価は令和7年（2025年）の公示地価で全国トップクラスの上昇率を維持しました。

2026年になっても価格が下がらない背景には、他県にはない3つの特殊な構造が存在します。

1. 国内外の観光需要の爆発とインフラ整備

那覇空港の第2滑走路供用開始により、航空機の受入キャパシティが大幅に拡大しました。

これに伴い、大型MICE施設や外資系ホテルの進出が相次ぎ、商業地の価値が底上げされています。

特に那覇市周辺の商業地は、観光客の増加が直接的に店舗売上や賃料に反映されるため、投資家からの資金流入が止まりません。

2. 人口増加と「住宅不足」の深刻化

沖縄県は全国でも数少ない人口増加県の一つであり、県外からの移住者も絶えません。

しかし、居住に適した平地が少ないため、住宅地としての供給は常に不足気味です。

持ち家率が全国平均より低いという特性もあり、賃貸需要が極めて強く、アパート経営を前提とした土地購入が地価を一段と押し上げています。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

土地供給が限られる沖縄では、出口戦略として「更地としての売却」が容易です。
住宅不足が続く限り、地価の暴落リスクは極めて低いと判断できます。

3. 沖縄特有の「軍用地」が市場に与える影響

沖縄本島の面積の約15%は米軍基地（軍用地）が占めています。

この広大な土地が市場に流通しないことが、民有地の希少価値を極限まで高めている事実は見逃せません。

基準地価が上昇し続ける要因の一つに、この「慢性的な土地不足」があります。

軍用地を所有する地主は、毎年安定した借地料を得られるため土地を手放す必要がなく、結果として一般市場に出回る土地が限定されるという仕組みです。

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区分	割合（目安）	市場への影響
民有地（住宅・商業）	約35%	需要集中により坪単価が高騰しやすい
軍用地（基地内）	約15%	一般市場に流通せず、希少性を生む要因
山林・農地・その他	約50%	開発規制が多く、供給に時間がかかる

住宅地・商業地 vs 軍用地を徹底比較! 資産防衛に適しているのは？

沖縄の地価が高騰する中で、多くの投資家が「実物の土地（住宅地・商業地）」を買うべきか、それとも沖縄特有の「軍用地」を選ぶべきか頭を悩ませています。

それぞれの特性を比較すると、投資目的によって正解がはっきりと分かれるのが現状です。

坪単価上昇の恩恵を受けやすいのは住宅地・商業地

実需地（住宅地・商業地）の最大の魅力は、エリア開発による爆発的な価格上昇（キャピタルゲイン）です。

坪単価100万円で購入した土地が、数年で150万円になることも珍しくありません。

対して軍用地は、「借地料（国からの賃料）×倍率」で価格が決まります。

地価公示価格に連動して借地料も毎年上昇するため、インフレに強く、着実に資産価値が積み上がっていくのが特徴です。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

短期的な値上がり益を狙うなら実需地ですが、暴落リスクを排除して「負けない投資」をしたいなら軍用地一択です。

「管理の手間」と「リセールバリュー」は軍用地が

アパートなどの収益物件を建てる場合、空室リスクや修繕費、台風被害への対応など管理の手間が欠かせません。

しかし軍用地は、借主が日本政府であるため、賃料滞納のリスクはゼロです。

さらに、軍用地は「安定した換金性」を誇る金融商品に近い側面を持っており、相続税対策としても極めて優秀なパフォーマンスを発揮します。

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項目	住宅地（アパート経営）	軍用地投資（嘉手納飛行場等）
主な収益源	入居者からの賃料	国からの借地料
年間収益（例）	3,500,000円（満室時）	1,200,000円（確定）
管理・修繕費	年間 500,000円〜	0円
空室・滞納リスク	あり（地域格差大）	なし（国が借主）
リセール難易度	建物老朽化で低下する	非常に高い（常に買い手がいる）

軍用地投資の利回りについては以下の記事で開設しているので合わせてチェックしてみてください。

失敗しないための沖縄土地購入の3つのポイント

沖縄での土地購入は、本土と同じ感覚で進めると想定外のコストやトラブルに見舞われるリスクがあります。

坪単価の安さだけに目を奪われず、沖縄特有の環境と法規制を考慮した「実質的な取得コスト」を算出しましょう。

1. 塩害・台風・湿気｜維持費を坪単価に含めて考える

沖縄の不動産において、自然環境への対策は必須です。

潮風による塩害は建物の劣化を早め、猛烈な台風は外構や設備を破壊する恐れがあります。

また、年間を通じて湿気が高いため、コンクリート住宅でもカビ対策のランニングコストがかさみます。

土地を購入してアパートを建てる際は、これら「高頻度のメンテナンス費用」をあらかじめ収支計画に組み込む必要があります。

2. 基地返還予定と「跡地利用計画」の確認

検討している土地が、将来的に米軍基地の返還予定地に隣接している場合、その価値は劇的に変わる可能性があります。

返還後の「跡地利用計画」によって、周辺に大型商業施設や幹線道路が整備されれば地価は跳ね上がりますが、逆に大規模な供給過多によって近隣の賃貸需要が薄れるリスクも孕んでいます。

自治体が公開している「駐留軍用地跡地利用計画」の確認は欠かせません。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

返還予定地の周辺購入はハイリスク・ハイリターンです。
確実性を取るなら、返還予定のない「固定化された基地（嘉手納など）」の軍用地を選ぶのが賢明です。

3. ローン審査における「沖縄特有の担保評価」

沖縄の土地購入で融資を受ける際、地銀（琉球銀行・沖縄銀行・沖縄海邦銀行）は、その土地が「軍用地」か「一般地」かで評価基準を明確に分けています。

特に軍用地の場合、通常の不動産ローンとは異なる「軍用地ローン」が適用され、倍率に基づいた特殊な担保評価が行われます。

一般の住宅地を投資目的で買う場合は、エリアによって担保評価が厳しく、自己資金を多めに求められるケースも少なくありません。

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項目	一般住宅地・商業地	軍用地（基地内）
評価基準	公示地価・実勢価格	年間借地料 × 指定倍率
融資の通りやすさ	属性・事業計画に左右される	比較的通りやすく、審査が早い
主な借入先	地銀・ネット銀行	県内各地銀（軍用地専用ローン）