【2026年】軍用地返還予定地の投資判断について解説! 主要3地区の開発計画と地価への影響は？

2026年4月20日

株式会社GOLD・KEI

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監修者

ご所有の軍用地が「返還予定地」と聞き、長年続いてきた安定収入である「借地料」がなくなるのではと、不安に思っていませんか。

あるいは、将来の大幅な値上がりを期待し、「今が絶好の買い時」だとお考えでしょうか。

返還予定地への投資は、大きな可能性を秘める一方で、正確な情報に基づかなければ大きな損失に繋がりかねません。

「いつ返還されるのか」「跡地はどうなるのか」「借地料がなくなったらどうすればいいのか」という疑問は尽きないものです。

この記事では、公的な最新計画を基に、返還予定地投資の「リスク」と「リターン」を正しく理解し、ご自身の状況に合った最適な判断を下すための具体的な指針を示します。

この記事でわかること

軍用地返還の基本的な流れとスケジュール
返還予定地投資が持つ「3つのリスク」と「3つのリターン」
主要3地区（牧港・普天間・那覇軍港）の最新開発計画と将来性
地主・投資家が今取るべき具体的な3つのステップ

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軍用地の「返還予定地」とは

まずは「軍用地返還」の基本的な仕組みと、なぜ今注目されているのかを整理しておきましょう。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「返還＝即価値向上」という単純な話ではない。
プロセスを正しく理解することが、全ての判断の出発点になります。

軍用地返還の基本的な流れとスケジュール

軍用地の返還は、ある日突然行われるものではありません。

日米両政府間の合意に基づき、非常に長い年月をかけて進められるのが通常です。

大まかな流れは「SACO最終報告」や「日米合同委員会」での合意から始まります。

その後、国や県、市町村が中心となり、具体的な「跡地利用計画」が策定される段階へ。

この計画が固まり、代替施設の準備が整って初めて、実際の「返還」が実施されます。

返還後もすぐに土地が使えるわけではなく、「支障除去措置（不発弾処理など）」を経て、ようやく地主の元へ土地が戻り、跡地利用がスタートするという流れです。

この全プロセスには「数年から数十年」かかることも珍しくありません。

返還予定地が注目されている理由

沖縄の軍用地投資は、国が借主であることによる「安定性」と「堅実性」から、「守りの資産」として非常に高い人気を誇ります。

空室リスクや管理の手間がないため、手間をかけずに安定したインカムゲインを得たい投資家から絶大な支持を得ているのです。

その中で「返還」というイベントは、この安定性に大きな「変化」をもたらします。

借地料収入が停止する「リスク」がある一方で、那覇新都心のように跡地開発が成功すれば、地価が何倍にも跳ね上がる大きなリターンも期待できるからです。

この「ハイリスク・ハイリターン」の可能性が、多くの投資家の関心を引きつけている最大の理由と言えるでしょう。

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返還予定地の「3つのリスク」と「3つのリターン」

返還予定地への投資を検討する際は、光と影の両面を冷静に分析することが不可欠です。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

感情的な「期待」だけで動くのは危険。
具体的な数字と制度を理解し、最悪のケースも想定しておくべきです。

返還予定地のリスク

まずはリスクから紹介していきます。

借地料収入の停止と補償金制度について

最大の「リスク」は、やはり「借地料収入の停止」です。

軍用地が返還され、国との賃貸借契約が終了した翌年から、借地料は支払われなくなります。

しかし、収入が完全にゼロになるわけではありません。

国は土地が実際に利用可能になるまでの期間、「支障除去期間補償金」や「給付金」といった制度を用意しています。

ただし、これらの補償は借地料と同額ではなく、期間も限定的です。

例えば「駐留軍用地跡地給付金」は、返還後3年間、返還直前の年間借地料の「3分の2」が支給されるという内容。

収入が大幅に減少することを前提に、資金計画を立て直す必要があります。

スクロールできます

期間	収入の種類	年間収入（借地料100万円の場合）
返還前	年間借地料	100万円
返還後1〜3年目	跡地給付金	約66万円
返還後4年目以降	–	0円

※上記は一例であり、実際の補償内容は個別の条件により異なります。

跡地開発計画の遅延や変更の可能性

次に注意すべきは「計画の遅延リスク」です。

華々しい「跡地利用計画」が発表されても、様々な要因で開発が想定通りに進まないケースは少なくありません。

例えば、地権者間の合意形成の難航、経済状況の変化、あるいは政治的な問題などが挙げられます。

開発が遅延した場合、土地は長期間にわたって活用できず、収入がないまま「固定資産税」の負担だけが続く「塩漬け」状態に陥る危険性がるということです。

「計画があるから安心」と考えるのは早計と言えるでしょう。

期待通りに地価が上昇しない可能性

跡地開発は、成功が約束されたものではありません。

周辺地域の人口動態、経済の浮沈、競合する商業施設の出現など、外部要因によって「開発後の地価が想定ほど上がらない」というリスクも存在します。

特に、返還を期待してすでに価格が高騰している物件を購入した場合、高値掴みとなり、売却時に損失を被る可能性も考慮しなければなりません。

「夢の跡地開発」という言葉に踊らされず、冷静な市場分析が求められます。

返還予定地のリターン

次に主なリターン３つを見ていきましょう。

跡地開発による将来的な地価上昇

リスクがある一方で、それを上回る「大きなリターン」の可能性も秘めています。

最も象徴的な成功事例が、那覇市の「おもろまち（那覇新都心）」です。

返還前は米軍の住宅地でしたが、現在は沖縄を代表する商業・ビジネスの中心地へと変貌を遂げました。

返還前の地価と比較すると、場所によっては10倍以上に高騰したケースも。

このように、インフラが整備され、魅力的な街づくりが実現すれば、「キャピタルゲイン」という形で莫大な利益を得るチャンスがあるのです。

スクロールできます

時期	土地の状態	地価の目安（坪単価）
1987年（返還時）	軍用地（米軍住宅地区）	数万円〜十数万円
2026年現在	商業地・住宅地	200万円〜500万円以上

※上記はあくまで目安であり、場所や条件によって大きく異なります。

計画の具体化を見越した先行投資

プロの投資家が狙うのが、この「先行投資」という戦略です。

まだ跡地利用計画が漠然としている段階や、市場の関心が低い時期に、比較的割安な価格で土地を仕込みます。

そして、開発計画が具体化し、メディア等で報じられて市場の期待が高まったタイミングで売却し、差益を得るという手法。

これは将来を見通す「目利き」が求められますが、成功すれば短期間で大きなリターンを得ることも可能です。

国による先行取得（買取）制度の活用

もう一つの重要な選択肢が、「先行取得制度」の活用です。

これは、跡地利用を円滑に進めるため、地権者が国に対して土地の「買い取り」を請求できる制度。

跡地開発の完了を待たずに、早期に現金を確保できる点が最大のメリットです。

ただし、買取価格は市場での売買価格よりも安くなる傾向があるため、その点を理解した上で「出口戦略」の一つとして検討するのが賢明でしょう。

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主要な返還予定地の現状と将来性

ここでは、特に注目度が高い3つの主要な返還予定地について、2026年時点の最新状況と将来性を解説します。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「どこも同じ」ではありません。
各地区の立地特性と開発計画の「解像度」を見極めることが重要です。

牧港補給地区（キャンプ・キンザー）の開発計画

浦添市に位置する「キャンプ・キンザー」は、国道58号線に面した西海岸の広大な土地です。

すでに一部が返還されており、跡地利用計画の具体化が進んでいます。

返還予定時期の目安: 段階的に返還が進行中。全面返還は2025年度以降。
開発計画の概要: 商業・業務機能、医療・福祉機能、住宅、公園などを組み合わせた「複合的な都市開発」が計画されています。特に、西海岸の景観を活かしたリゾート機能も期待されるところ。
現在の進捗: 一部返還された区域では、浦添市による土地区画整理事業が進められています。
投資家目線の注目ポイント: 那覇市に隣接し、国道58号線沿いという沖縄県内でも随一の好立地が最大の魅力。「第二の新都心」となるポテンシャルを秘めています。

普天間飛行場の開発計画

宜野湾市の中心部に位置する「普天間飛行場」は、その返還が長年の課題となっています。

辺野古への移設が完了することが返還の条件であり、その先行きは不透明な部分も少なくありません。

返還予定時期の目安: 辺野古移設工事の進捗次第であり、現時点では明確な時期を予測するのは困難です。
開発計画の概要: 広大な土地を活かし、沖縄の新たな発展を牽引する「国際的な交流拠点」を目指す構想があります。防災拠点や研究開発、教育機関の誘致なども検討されています。
現在の進捗: 返還が具体化していないため、まだ構想段階の計画が多い状況。
投資家目線の注目ポイント: 返還時期の不確実性が最大のリスクですが、もし返還が実現すれば、沖縄の地図を塗り替えるほどの巨大なインパクトを持つ「お宝物件」と言えるでしょう。長期的な視点での投資が求められます。

那覇港湾施設（那覇軍港）の開発計画

那覇空港のすぐ北側に位置する「那覇軍港」は、物流と観光の拠点としての潜在能力が非常に高い場所です。

浦添への移設合意が進展し、返還に向けた動きが活発化しています。

返還予定時期の目安: 浦添移設の完了後となり、2028年度以降が目標とされています。
開発計画の概要: 那覇空港との連携を活かした「国際物流拠点」や、大型クルーズ船が寄港できる「新たな海の玄関口」としての整備が計画されています。MICE施設やリゾートホテルの誘致も検討中です。
現在の進捗: 日米間で返還合意がなされ、跡地利用計画の協議が本格化しています。
投資家目線の注目ポイント: 経済的波及効果が非常に大きいプロジェクトであり、計画の具体性が高い点が魅力。沖縄の国際競争力を高める重要拠点として、今後の動向から目が離せません。