不動産投資ローンの借り換えは得なの？損益分岐点の計算と審査に通るための3つのポイントを解説

Q: 借り換えに最適なタイミングはいつですか？

A. 一概に「この時」という正解はありませんが、一般的に2つの良いタイミングがあります。 1つ目は、 世の中の金利が低い時期 です。金融市場全体が低金利であれば、より有利な条件を引き出しやすくなります。 2つ目は、 ご自身の属性が向上したタイミング です。昇進して年収が上がったり、自己資金が貯まったりした時は、金融機関からの評価が高まるため、借り換えの好機と言えます。また、現在契約しているローンの「固定金利期間の終了時」も、金利が見直されるタイミングなので、借り換えを検討する良いきっかけになります。

Q: 諸費用を含めてもメリットが出る金利差の目安は？

A. あくまで一般的な目安ですが、 現在のローンとの金利差が0.5%以上 あれば、諸費用を考慮してもメリットが出る可能性があると言われています。 ただし、これはローン残債や残存期間によって大きく変動します。 例えば、残債が多く残存期間も長ければ、わずか0.3%の金利差でも大きなメリットになることがあります。逆に、残債が少なければ1.0%の差があっても損をするケースも。 目安の数字に頼らず、必ずご自身の状況でシミュレーションを行うことが最も重要です。

2026年8月30日

株式会社GOLD・KEI

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監修者

「今の不動産投資ローンの金利、もっと安くならないだろうか…」「毎月のキャッシュフローを改善して、次の投資へ備えたい」

不動産投資を運営するオーナー様であれば、一度は考えたことがあるのが「ローンの借り換え」です。

しかし、「本当に得するのか？」「手続きが面倒そう」「審査に通るか不安」といった理由から、具体的な行動に移せていない方も多いのではないでしょうか。

金利がわずかでも下がれば、総返済額は数百万単位で変わることも珍しくありません。

この記事では、不動産投資のプロとして、借り換えを検討すべき具体的なサインから、損益分岐点のシミュレーション、そして審査を有利に進めるための実践的な準備まで、疑問を一つずつ解消します。

この記事でわかること

借り換えを検討すべき具体的な3つのタイミング
借り換えのメリットと、事前に知るべきデメリット・対策
諸費用を含めた「損益分岐点」の計算方法とシミュレーション
金融機関の審査で評価されるポイントと通過率を高める準備
借り換え手続きの全ステップと金融機関の選び方

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不動産投資ローンの借り換えを検討した方が良い3つのサイン

不動産投資ローンの借り換えは、誰にとっても、いつでも最適な選択肢というわけではありません。

まずは、ご自身の状況が借り換えを検討する価値のある段階にあるか、3つのサインで確認しましょう。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「もしかして？」と感じたら、まずは情報収集のチャンス。
この3つのサインは、キャッシュフロー改善の入り口です。

1.現在のローン金利が2%を超えている

まず確認すべきは、現在契約しているローンの「金利」です。

絶対的な基準ではありませんが、現在の金利が2%を超えている場合、借り換えによってメリットを得られる可能性が高いと言えます。

2026年現在の金融市場は、依然として低金利環境が続いており、金融機関によっては1%台で不動産投資ローンを提供しているケースも少なくありません。

特に数年前に高い金利でローンを組んだ方は、現在の市場金利との差が大きいほど、借り換えによる利息削減効果も大きくなります。

2.ローンの残存期間が15年以上、残債が1,000万円以上ある

借り換えのメリットは、「残りの返済期間」と「ローン残高」に大きく左右されます。

目安として、残存期間が15年以上、かつ残債が1,000万円以上ある状態は、借り換えを検討すべき一つのサインです。

なぜなら、借り換えによる利息の軽減効果は、残りの返済期間が長く、元金が大きいほど大きくなるからです。

逆に、完済が近いローンや残債が少ない場合は、借り換えで得られるメリットよりも後述する「諸費用」の方が上回ってしまい、「損」になる可能性もあるため注意が必要。

3.購入時より個人の属性や物件価値が向上した

金融機関が融資条件を決定する際、あなたの「個人の属性」と「物件の収益性・資産価値」を総合的に評価します。

もし物件購入時よりもこれらの評価が向上していれば、それはより良い条件で借り換えられる絶好のチャンスです。

例えば、「昇進・転職による年収アップ」「勤続年数の増加」「他の金融資産の増加」といった個人の属性向上は、返済能力が高いと評価されます。

また、「安定した賃貸経営実績（高い入居率の維持）」「物件エリアの地価上昇」なども、事業の安定性や担保価値の向上と見なされ、有利な交渉材料となります。

借り換えのメリット・デメリット

借り換えを具体的に検討する前に、そのメリットとデメリットを正しく理解し、ご自身の状況と照らし合わせることが重要です。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「良い面」と「悪い面」は必ずセットで確認することです。
特にデメリットへの対策を事前に考えておけるかが成否を分けます。

4つのメリット

借り換えが成功した場合に得られる主なメリットは、以下の4つです。

総返済額の削減
最も大きなメリットは、金利が下がることで支払う「利息総額」が減り、結果的にローンの総返済額を圧縮できる点です。数百万円単位での削減も不可能ではありません。
毎月のキャッシュフロー改善
金利が下がれば、月々の返済額も減少します。これにより手元に残る現金、つまり「キャッシュフロー」が増加。改善したキャッシュフローを新たな投資の原資にしたり、大規模修繕に備えたりと、経営の自由度が高まります。
金利タイプの見直し
将来の金利上昇リスクに備えたい場合、「変動金利」から「固定金利」へ借り換えるという選択肢もあります。逆に、当面は低金利が続くと判断するなら、固定金利からより金利の低い変動金利へ切り替えて月々の返済額を抑えることも可能です。
団体信用生命保険（団信）の見直し
借り換えは、団信を見直す良い機会でもあります。
金融機関によって保障内容（がん保障、三大疾病保障など）が異なるため、より手厚い保障内容の団信に切り替えることで、万が一への備えを強化できます。

注意すべき4つのデメリット

一方で、借り換えには注意すべきデメリットも存在します。

しかし、これらは事前に対策を講じることで乗り越えられるものがほとんどです。

諸費用がかかる
借り換え時には、数十万〜百万円以上の諸費用が発生します。主なものに、新しい金融機関に支払う事務手数料や保証料、登記手続きのための司法書士報酬などがあります。
後述する損益分岐点シミュレーションを行い、「諸費用を支払ってでもメリットがあるか」を必ず事前に計算しましょう。
審査の手間と時間
新規でローンを組むのと同様に、書類準備や金融機関との面談など、多くの手間と時間がかかります。一般的に手続き完了まで1〜2ヶ月程度は必要です。
必要書類を事前にリストアップし、早めに準備を始めることが重要。専門家のサポートを活用するのも有効な手段です。
審査に落ちるリスク
申し込みをしても、必ず審査に通るとは限りません。購入時より属性や物件評価が下がっている場合、審査が厳しくなる可能性があります。
複数の金融機関に打診しておくこと。また、万が一審査に落ちても、その理由を分析し、次の対策（自己資金の追加など）を立てることが大切です。
既存金融機関との関係性
借り換えは、これまで取引のあった金融機関との関係を解消することを意味します。将来的にその金融機関から新たな融資を受けたいと考えている場合、関係性が悪化する可能性もゼロではありません。
今後の事業展開を踏まえ、総合的に判断する必要があります。担当者に相談の上、円満に進める配慮も時には必要でしょう。

本当に得するの？借り換えの損益分岐点シミュレーション

借り換えを成功させる上で最も重要なのが、「諸費用」を考慮した上で、本当に経済的なメリットがあるのかを正確に把握することです。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「なんとなく得そう」は禁物。
必ず数字に落とし込み、客観的なデータで判断しましょう。

借り換え効果を試算する基本計算式

まずは、ご自身で簡単にメリット額を概算してみましょう。

削減できる利息の総額は、以下の簡易的な計算式で大まかに把握できます。

削減できる利息総額（概算） ≒ ローン残債 × 金利差（%） × 残存期間（年） ÷ 2

例えば、ローン残債3,000万円、残存期間20年の方が、金利2.0%から1.5%（金利差0.5%）へ借り換えた場合を考えてみます。

3,000万円 × 0.5% × 20年 ÷ 2 ＝約150万円

このケースでは、約150万円の利息が削減できる可能性があるとわかります。

ただし、これはあくまで元利均等返済を簡略化した概算です。

正確な金額は金融機関のシミュレーションサイトなどを活用して確認してください。

借り換えにかかる諸費用一覧と相場

次に、先ほどの削減メリットから差し引くべき「諸費用」を確認します。

借り換えにかかる主な費用と相場は以下の通りで、合計するとローン残債の2%〜3%程度が目安となります。

スクロールできます

費用項目	相場	内容
融資手数料	融資額の1%〜3%程度 or 定額（3万円〜10万円）	新しい金融機関に支払う事務手数料。定率型と定額型がある。
保証料	融資額の1%〜2%程度 or 金利に上乗せ	保証会社に支払う費用。不要な金融機関もある。
印紙税	2万円〜6万円程度（融資額による）	ローン契約書（金銭消費貸借契約書）に貼付する印紙代。
登記費用	15万円〜30万円程度	既存ローンの抵当権抹消と新規ローンの抵当権設定にかかる登録免許税と司法書士報酬の合計。
繰り上げ返済手数料	無料〜5万円程度	既存の金融機関に一括返済する際に支払う手数料。

例えば、3,000万円を借り換える場合、諸費用は60万円〜90万円程度かかる計算になります。

参照元：国税庁「印紙税額の一覧表」

参照元：国税庁「登録免許税の税額表」

ケース別シミュレーション（年収・残債別）

それでは、具体的なケースで損益分岐点をシミュレーションしてみましょう。

大きなメリットが見込める例

800万円（会社員）
3,000万円
25年

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項目	借り換え前	借り換え後	差額
金利	2.2%（変動）	1.6%（変動）	-0.6%
月々返済額	約130,000円	約121,000円	-9,000円
総返済額	約3,900万円	約3,630万円	-270万円

このケースでは、総返済額で約270万円の削減効果が見込めます。

諸費用を仮に80万円と見積もっても、差し引きで約190万円の純粋なメリットとなり、借り換えを積極的に検討すべき状況です。

メリットが少ない例

600万円（会社員）
800万円
10年

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項目	借り換え前	借り換え後	差額
金利	1.8%（変動）	1.5%（変動）	-0.3%
月々返済額	約73,000円	約72,000円	-1,000円
総返済額	約876万円	約864万円	-12万円

一方、こちらのケースでは総返済額の削減効果が約12万円です。

諸費用（仮に40万円）を考慮すると、結果的にマイナスになってしまいます。

このように、必ずご自身の数字で計算し、メリットが費用を上回るかを確認することが「損しない借り換え」の絶対条件です。

借り換えの審査を有利に進めるための準備

借り換えのメリットが確認できたら、次はいよいよ「審査」の準備です。

金融機関がどこを評価するのかを理解し、ポイントを押さえた準備を進めましょう。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「審査」は金融機関との対話の場。
相手が何を知りたいかを先回りして準備することが成功の鍵です。

金融機関が評価する3つのポイント

不動産投資ローンの審査では、主に以下の3つのポイントが総合的に評価されます。

個人の属性（返済能力）申込者本人の返済能力を評価する項目です。

「年収」「勤務先」「勤続年数」「自己資金」「他の借入状況」などがチェックされます。

特に安定した収入源があるか、返済比率は妥当かが重視されます。

物件の収益性（事業性）投資対象である物件が、将来にわたって安定的に収益を生み出せるかを評価します。

「立地」「築年数」「稼働率（入居率）」「レントロール（賃貸借条件一覧表）」などから、事業としての安定性や将来性が判断されます。

事業計画の妥当性提出される事業計画書を通じて、申込者の事業に対する理解度や計画性を評価します。

家賃収入から経費を差し引いたキャッシュフローが、ローン返済に対して十分な余裕を持っているか、現実的な計画が立てられているかが重要です。

審査通過率を高める書類準備のコツ

審査で評価されるポイントを踏まえ、提出書類で効果的にアピールすることが通過率向上の鍵です。

確定申告書（直近2〜3期分）

不動産所得が安定して黒字であることを示しましょう。

減価償却費などを適切に計上し、キャッシュフローが潤沢であることを数字で示すのがポイントです。

レントロールと賃貸借契約書

空室期間の短さや、安定した家賃収入を具体的にアピールしましょう。

事業計画書

借り換えによってキャッシュフローがどう改善し、今後の不動産経営にどうプラスに働くのかを具体的に記述します。

金融機関の担当者が稟議を上げやすいよう、説得力のあるストーリーを盛り込むことが重要です。

審査に落ちてしまう主な理由

万全の準備をしても、審査に落ちてしまう可能性はあります。

主な理由と、その後の対処法を知っておきましょう。

個人の属性の問題
年収が低い、転職直後、他の借り入れが多いなど。
物件評価の問題
担保価値が低い、違法建築の疑い、稼働率が低いなど。
信用情報の問題
過去にクレジットカードや他ローンの延滞履歴がある。

もし審査に落ちてしまった場合は、まずその理由を可能な範囲で金融機関に確認することが大切です。

理由が分かれば、対策を立てて別の金融機関に再挑戦できます。

例えば、物件評価が理由であれば、より物件のエリアに詳しい地方銀行や信用金庫にアプローチする、属性が理由であれば自己資金を増やして再申し込みする、といった具体的なアクションが考えられます。

金融機関の種類別特徴と選び方のポイント

不動産投資ローンの借り換え先は、様々な選択肢があります。

それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に最も適した金融機関を選ぶことが重要です。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

金融機関にも「得意分野」があります。
自分の状況と金融機関の強みをマッチングさせましょう。

メガバンク・地方銀行

メガバンクや規模の大きい地方銀行は、金利が低い傾向にあるのが最大の魅力です。

その分、審査基準は厳格で、申込者の属性（年収、勤務先など）や物件の担保価値（都心部、駅近など）を重視します。

高年収の会社員や公務員の方、あるいは資産価値の高い優良物件を所有している方に向いている選択肢と言えるでしょう。

特に2026年時点では、一部の銀行で不動産投資への融資姿勢に変化も見られるため、最新の情報を確認することが大切です。

信用金庫・信用組合

信用金庫や信用組合は、地域社会の発展を目的とした金融機関です。

そのため、営業エリア内に居住または勤務していることが融資の条件となることが多く、地域密着型であることが特徴。

メガバンクなどでは評価されにくい物件でも、その地域の将来性などを加味して柔軟に審査してくれる可能性があります。

画一的な審査ではなく、担当者と直接コミュニケーションを取りながら進めたい方におすすめです。

ノンバンク・不動産投資ローン専門会社

ノンバンクや不動産投資ローンを専門に扱う会社は、銀行に比べて金利が高い傾向にあります。

しかし、審査スピードが速く、銀行では取り扱いが難しい物件（旧耐震、地方物件など）にも対応してくれる柔軟性が大きなメリット。

銀行の審査に通過しなかった方や、できるだけ早く借り換えを完了させたいというニーズに応えてくれます。

金利は高めですが、まずは借り換えを実現し、キャッシュフローを安定させるための「つなぎ」として活用する戦略も考えられます。

不動産投資ローンの借り換え手続き手順

ここからは、実際に借り換えを行う際の具体的な手続きの流れを6つのステップに分けて解説します。

全体像を把握し、計画的に進めていきましょう。

STEP

情報収集と金融機関の選定（目安期間約1ヶ月）

まずは、どの金融機関がどのような条件でローンを提供しているか、インターネットや専門家からの情報収集を行います。

金利だけでなく、手数料、団信の内容、繰り上げ返済の条件なども比較検討しましょう。

自身の状況（属性、物件情報）と照らし合わせ、候補となる金融機関を3〜5社程度に絞り込みます。

STEP

事前審査の申し込み（目安期間約1〜2週間）

候補の金融機関に、借り換えが可能かどうかの「事前審査（仮審査）」を申し込みます。

年収や物件の概要など、比較的簡単な情報で審査が行われ、融資の可否やおおよその条件がわかります。

複数の金融機関に同時に申し込むことで、最も条件の良いところを選ぶことができます。

STEP

本審査の申し込みと必要書類の提出（目安期間約1ヶ月）

事前審査に通過したら、いよいよ「本審査」の申し込みです。

この段階で、確定申告書、レントロール、売買契約書、本人確認書類など、金融機関から指定された多くの書類を提出する必要があります。

書類に不備があると時間がかかってしまうため、リストを確認し、計画的に準備を進めましょう。

STEP

新規ローン契約の締結

無事に本審査を通過すると、新しい金融機関と「金銭消費貸借契約」および「抵当権設定契約」を締結します。

契約内容に間違いがないか、特に金利、返済期間、手数料などの項目を最終確認することが重要です。

通常、金融機関の窓口で司法書士同席のもと行われます。

STEP

融資実行と既存ローンの完済

契約締結後、指定した日に新しい金融機関から融資金が口座に振り込まれます（融資実行）。

その資金を使って、現在借り入れしている金融機関のローン残債を一括で返済します。

事前に既存の金融機関へ一括繰り上げ返済の申し込みをしておく必要があります。

STEP

抵当権の抹消・設定手続き

融資実行と同時に、司法書士が法務局で登記手続きを行います。

具体的には、既存の金融機関が設定していた「抵当権の抹消登記」と、新しい金融機関のための「抵当権の設定登記」です。

この手続きが完了すれば、借り換えの手続きはすべて終了となります。

参照元：金融庁「貸金業法のキホン」

借り換えに関するよくある質問

最後に、不動産投資ローンの借り換えに関して、オーナー様からよく寄せられる質問にお答えします。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

小さな疑問でも、解消しておくことが大切です。
不安な点は専門家に相談する習慣をつけましょう。

借り換えに最適なタイミングはいつですか？

A. 一概に「この時」という正解はありませんが、一般的に2つの良いタイミングがあります。

1つ目は、世の中の金利が低い時期です。金融市場全体が低金利であれば、より有利な条件を引き出しやすくなります。

2つ目は、ご自身の属性が向上したタイミングです。昇進して年収が上がったり、自己資金が貯まったりした時は、金融機関からの評価が高まるため、借り換えの好機と言えます。また、現在契約しているローンの「固定金利期間の終了時」も、金利が見直されるタイミングなので、借り換えを検討する良いきっかけになります。