【2026年版】不動産の減価償却とは？計算方法と節税シミュレーションを解説

2026年8月24日

株式会社GOLD・KEI

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監修者

不動産投資の成功は、実は「減価償却」をいかに理解し、計画的に活用できるかにかかっています。

「家賃収入は順調なのに、なぜか手元にお金が残らない…」「確定申告の時期になると、思った以上の税額に驚いてしまう」こうした悩みの多くは、減価償却の仕組みを正しく把握できていないことが原因かもしれません。

減価償却は、単なる会計上の手続きではありません。

キャッシュフローを改善し、合法的に税負担を軽減するための手法です。

本記事では、不動産の減価償却について、わかりやすく解説していきます。

この記事でわかること

不動産投資における減価償却の基本的な仕組み
減価償却費を計算の3つの必須要素（取得価額・耐用年数・償却率）
新築・中古・耐用年数超え物件別の具体的な計算シミュレーション
減価償却で失敗しないための重要ポイントとリスク対策

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不動産投資における減価償却の基本

まず、不動産投資における「減価償却」がどのようなものか、そのポイントを正しく理解しましょう。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「減価償却は、手元の現金を動かさずに経費を作れる魔法の杖」。
この仕組みを理解することが、不動産投資成功の第一歩です。

減価償却とは「資産価値の減少分」を経費にすること

減価償却とは、建物や設備のような「高額で長期間使用できる資産」の購入費用を、一度に全額経費にするのではなく、法律で定められた使用可能な期間（法定耐用年数）にわたって、分割して少しずつ経費として計上していく会計上の手続きです。

なぜこのような分割計上が必要なのでしょうか。

それは、もし数千万円もする建物の購入費用を初年度に一括で経費計上してしまうと、その年の利益が実態とかけ離れて極端に小さくなり、税負担の公平性が保たれなくなるためです。

そこで、「時の経過とともに資産価値は減少していく」という考え方に基づき、その価値の減少分を毎年「減価償却費」という経費として計上するルールが設けられています。

減価償却が節税につながる仕組み（損益通算）

減価償却費の最も重要な特徴は、「実際にはお金の支出を伴わない経費」である点。

修繕費や管理費のように実際にお金が出ていくわけではないのに、帳簿上は経費として計上できるのです。

この「減価償却費」を計上することで、不動産所得（家賃収入－経費）を圧縮できます。

もし、減価償却費などの経費が家賃収入を上回り、不動産所得が「赤字」になった場合、その赤字分を給与所得や事業所得といった他の所得と合算（損益通算）できます。

結果として、課税対象となる全体の所得額が減り、すでに納めた所得税や住民税の一部が還付されたり、翌年の住民税が安くなったりする「節税効果」が生まれるのです。

減価償却の対象は「建物」のみ（土地は対象外）

不動産投資において、減価償却を考える上で絶対に押さえておかなければならない大原則があります。

それは、減価償却の対象となるのは経年劣化する「建物」や「付帯設備（エアコン、給湯器など）」だけであり、時間が経過しても価値が減らない「土地」は対象外であるということ。

そのため、物件を購入する際は、売買価格の総額だけでなく、「土地の価格」と「建物の価格」の内訳を正確に把握することが不可欠です。

この内訳が、あなたの毎年の減価償却費、ひいては納税額を直接左右する重要な数字となります。

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不動産投資の初期費用全体について知りたい方は、以下の記事もご覧ください。

減価償却費の計算に必要な3つの要素

減価償却費を正しく計算するためには、「取得価額」「法定耐用年数」「償却率」という3つの要素が必要です。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「計算のスタート地点は、正確な建物価格の把握から」。
売買契約書は非常に重要な書類なので、大切に保管してください。

①取得価額（建物価格）の確認方法

「取得価額」とは、その資産を手に入れるためにかかった費用の総額を指します。

不動産の場合、これは主に「建物の購入代金」です。

通常は、不動産の「売買契約書」に土地と建物の価格がそれぞれ明記されているため、その金額を確認します。

もし契約書に総額しか記載されていない場合は、固定資産税評価額の比率で按分するのが一般的です。

例えば、土地の評価額が3,000万円、建物の評価額が2,000万円であれば、総額を3:2の割合で分け、建物の取得価額を算出します。

また、購入時に支払った仲介手数料や登記費用などの「付随費用」も、取得価額に含めて資産計上することが可能です。

②法定耐用年数の調べ方

「法定耐用年数」とは、税法上で定められた「その資産を使用できると見積もられる期間」のこと。

これは、実際に建物が物理的に使用できる寿命とは異なり、あくまで税金の計算ルール上の年数です。

建物の法定耐用年数は、その構造によって以下のように定められています。

スクロールできます

建物の構造	法定耐用年数（事業用）
木造	22年
軽量鉄骨造（骨格材の厚み3mm以下）	19年
軽量鉄骨造（骨格材の厚み3mm超4mm以下）	27年
重量鉄骨造	34年
鉄筋コンクリート造（RC造）	47年

この年数が、減価償却費を計算する期間のベースとなります。

参照元：国税庁｜耐用年数（建物・建物附属設備）

③償却率の確認

「償却率」は、法定耐用年数に応じて定められている、毎年いくらずつ償却していくかを示す割合です。

個人の不動産投資では、原則として毎年一定額を償却していく「定額法」が用いられます。

計算式は非常にシンプルで、「取得価額 × 償却率」で年間の減価償却費を算出できます。

主な耐用年数とそれに対応する定額法の償却率は以下の通りです。

スクロールできます

耐用年数	定額法の償却率	耐用年数	定額法の償却率
4年	0.250	22年	0.046
10年	0.100	34年	0.030
15年	0.067	39年	0.026
19年	0.053	47年	0.022

これらの表は国税庁のウェブサイトで確認でき、2026年現在もこの償却率が適用されています。

参照元：国税庁｜定額法と定率法による減価償却

減価償却費の計算シミュレーション

ここからは、具体的なケースを想定して、実際に減価償却費がいくらになるのかをシミュレーションしてみましょう。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「中古物件の計算は少し複雑ですが、一度理解すれば大きな武器になる」。
特に簡便法の計算式は、しっかり押さえておきましょう。

1.新築木造アパート（耐用年数22年）の場合

まずは最もシンプルな新築物件のケースです。

新築木造アパート
2,200万円
22年

木造の法定耐用年数は22年なので、対応する定額法の償却率は「0.046」となります。

計算式は以下の通り。

計算式

2,200万円（取得価額） × 0.046（償却率） = 101.2万円

この場合、年間101.2万円を減価償却費として経費計上できることになります。

月々に換算すると約8.4万円分の経費が、キャッシュアウトなしで発生する計算です。

2.中古RCマンション（築10年）の場合

次に、中古物件の耐用年数計算です。

中古物件の場合は「簡便法」という計算式を用いて、残りの使用可能期間を算出します。

中古RCマンション
4,000万円
10年

STEP

残存耐用年数を計算する

まず、簡便法で耐用年数を計算します。

RC造の法定耐用年数は47年です。

計算式

（47年－ 10年）＋ 10年 × 0.2 ＝ 37年＋ 2年＝ 39年

この物件の税務上の耐用年数は「39年」となります。

（1年未満の端数は切り捨て）

STEP

年間の減価償却費を計算する

耐用年数39年に対応する償却率は「0.026」です。

計算式

4,000万円（取得価額） × 0.026（償却率） = 104万円

したがって、この中古RCマンションでは、年間104万円が減価償却費として計上できます。

参照元：国税庁｜中古資産の耐用年数

法定耐用年数を超えた中古物件の場合

最後に、法定耐用年数をすべて経過してしまった物件のケースです。

例えば、築30年の木造アパートなどがこれに該当します。

中古木造アパート
1,000万円
30年（法定耐用年数22年を超過）

この場合の耐用年数は、非常にシンプルな計算式で求められます。

計算式

22年（法定耐用年数） × 0.2 ＝ 4.4年 → 4年（端数切り捨て）

耐用年数が4年となり、対応する償却率は「0.250」という非常に高い数値になります。

計算式

1,000万円（取得価額） × 0.250（償却率） = 250万円

わずか4年間で建物価格の全額を償却できるため、短期間で大きな節税効果を狙いたい高所得の投資家から、計画的に活用されることが多い投資手法です。

減価償却で注意すべき2つのポイント

減価償却は強力な節税策ですが、その一方で知っておかなければならない注意点も存在します。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「節税効果だけに目を奪われると、出口戦略で思わぬ落とし穴にはまる」。
売却時の税金まで含めてトータルで考える視点が重要です。

1.売却時に譲渡所得税が高くなる可能性がある

減価償却の最大の注意点は、物件売却時の税金に影響するということです。

物件を売却した際の利益（譲渡所得）にかかる税金は、以下の式で計算されます。

譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）

ここで重要なのが「取得費」です。

この取得費からは、これまで減価償却費として経費計上してきた金額の合計（減価償却累計額）を差し引かなければなりません。

つまり、減価償却を進めれば進めるほど、帳簿上の資産価値は下がり、売却時の譲渡所得が大きく計算されてしまうのです。

減価償却による毎年の節税は、見方を変えれば「税金の支払いを将来（売却時）に繰り延べている」状態とも言えます。

この点を理解せず、目先の節税ばかりを追うと、売却時に想定外の多額の税金が発生し、トータルでの手残りが少なくなってしまうリスクがあります。

参照元：国税庁｜譲渡所得の計算のしかた｜国税庁｜建物の取得費の計算

2.デッドクロスによるキャッシュフローの悪化

もう一つの重要な注意点が「デッドクロス」です。

デッドクロスとは、年間の「ローン元金返済額」が「減価償却費」を上回ってしまう状態のこと。

ローン返済額のうち経費にできるのは「利息部分」のみで、「元金部分」は経費になりません。

一方で、減価償却費は年々計上されていきます（定額法の場合は一定額）。

投資期間が長くなると、ローン返済における元金の割合が増えていき、いずれ減価償却費を追い越すタイミングが訪れます。

このデッドクロスが発生すると、帳簿上は黒字で納税額は増えるのに、手元から出ていく現金（ローン返済）の方が多くなるため、キャッシュフローが急激に悪化する危険性があるのです。

特に、前述した耐用年数超え物件のように、短期間で償却が終わる物件では、デッドクロスが早期に発生しやすい傾向にあります。

減価償却についてよくある質問

ここでは、減価償却に関して投資家の方からよく寄せられる質問にお答えします。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「税務の判断は非常に専門的。特にリフォーム費用の区分は難しい」。
迷ったら必ず税理士に相談し、適切な処理を行うべきです。

確定申告はどのように行いますか？

不動産所得の確定申告を行う際、「青色申告決算書」または「収支内訳書」の「減価償却費の計算」という欄に、物件の取得価額や耐用年数、年間の償却費などを記入します。ここで計算された減価償却費が、不動産所得の経費として計上される流れです。手続きは複雑なため、特に初年度は税理士などの専門家に依頼することをおすすめします。

リフォーム費用も減価償却できますか？

リフォーム費用は、その内容によって扱いが異なります。物件の価値を明らかに高める、あるいは耐久性を増すような支出（例：間取りの変更、大規模な設備のアップグレード）は「資本的支出」と見なされ、資産として計上した上で減価償却の対象となります。一方、原状回復や維持管理のための支出（例：壁紙の張り替え、壊れた設備の修理）は「修繕費」として、その年に一括で経費計上することが可能です。

付帯設備を分けて償却すると有利ですか？

はい、有利になるケースが多いです。建物本体とは別に、エアコン（耐用年数6年）、給湯器（同6年）、キッチン設備（同5～15年）などの「付帯設備」を個別に資産計上し、それぞれの短い耐用年数で償却する方法があります。建物本体（例：RC造47年）と合算するよりも、より多くの減価償却費を早期に計上できるため、キャッシュフローの改善や節税効果の増大が期待できる有効なテクニックです。2026年時点でも多くの投資家が活用しています。