【2026年版】不動産投資とREITの違いは？仕組み・利回り・始め方を比較解説

2026年8月21日

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監修者

「不動産で資産を増やしたいけれど、まとまった資金がないし、管理も大変そう…」「最近よく聞くREIT（リート）って、自分が知っている不動産投資と何が違うのだろう？」

そんな疑問や不安を抱えている方は少なくありません。

この記事では、不動産投資とREITの違いを単に解説するだけでなく、「もし30万円でREITを始めたら？」「自己資金300万円で不動産を買ったら？」という具体的な収益シミュレーションを交えて、読者の皆様の目的や資金状況に最適な選択をできるように分かりやすく解説していきます。

この記事でわかること

REITと現物不動産投資の仕組みとメリット・デメリット
初期投資額別のリアルな収益シミュレーション
あなたの目的に合った投資手法の選び方
失敗しないための具体的な始め方のステップ

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そもそもREITとは？現物不動産投資との根本的な違い

まず、REITと現物不動産投資が、それぞれどのような仕組みで収益を生むのかを整理しましょう。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「REITは不動産の小口化商品」と捉えると分かりやすい。
自分で物件を持つか、プロに運用を任せるかが最大の違いです。

REIT（不動産投資信託）の仕組み

REIT（リート）とは、「Real Estate Investment Trust」の略称で、日本語では「不動産投資信託」と呼ばれます。

その仕組みは、多くの投資家から集めた資金を使い、「不動産のプロ」である投資法人がオフィスビルや商業施設、マンション、物流倉庫といった複数の不動産を購入・運用するというもの。

そして、そこから得られた家賃収入や売買益を「分配金」として投資家に還元します。

投資家は、証券取引所に上場しているREITを株式のように売買するだけで、間接的に様々な不動産のオーナーになれるわけです。

物件の選定から管理、テナント募集といった専門的な業務はすべてプロに任せられるため、不動産に関する専門知識がなくても始めやすいのが大きな特徴でしょう。

参照元：一般社団法人投資信託協会｜J-REITの仕組み｜日本取引所グループ｜REIT（不動産投資信託）

REITと現物不動産投資の比較表

REITと現物不動産投資には、それぞれ異なる特徴があります。

どちらが優れているという話ではなく、あなたの目的や状況によって最適な選択は変わります。

両者の違いを6つの項目で比較してみましょう。

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項目	REIT（不動産投資信託）	現物不動産投資
初期費用	◎ 数万円〜	△ 数百万円〜
流動性（換金性）	◎ 取引時間内なら即時売買可能	✕ 売却に数ヶ月以上かかることも
運用の手間	◎ ほぼ不要（プロに一任）	△ 管理会社との連携などが必要
リスク分散	◎ 複数の物件・用途に自動で分散	✕ 1物件にリスクが集中しやすい
レバレッジ効果	✕ 原則、自己資金の範囲内	◎ 融資活用で自己資金の数倍の投資が可能
節税効果	✕ ほぼなし	◎ 減価償却による所得税・住民税の圧縮

この表からわかるように、REITは「手軽さ」や「分散性」に優れている一方、現物不動産投資は「レバレッジ」や「節税」といった、より大きな資産形成を目指すための特徴を備えています。

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REIT?現物不動産?結局どちらが資産を増やせるの？

両者の特徴を理解したところで、次に気になるのは「結局、どちらが資産を増やせるのか？」という点でしょう。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「あくまで一例」ですが、リアルな数字で比較してみましょう。
資産の「増え方の質」に注目することが重要です。

1.初期投資30万円でREITを始めた場合の5年後の資産

ここでは、初期投資額30万円でJ-REIT（日本のREIT）に投資した場合をシミュレーションします。

2026年現在のJ-REITの平均分配金利回りを年率4.0%と仮定。

分配金は再投資せず、税金（20.315%）を引いた額を受け取るものとします。

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項目	計算	金額
年間分配金（税引前）	300,000円 × 4.0%	12,000円
年間分配金（税引後）	12,000円 × (1 – 0.20315)	約9,562円
5年間の手取り分配金合計	約9,562円 × 5年	約47,810円
5年後の資産合計	初期投資30万円 + 分配金合計	約347,810円

※REITの価格（評価額）の変動は考慮していません。

参照元：国税庁｜株式等の譲渡所得等の税率｜J-REIT分配金利回り推移データ

このケースでは、5年間で約4.7万円の不労所得を得られた計算です。

もちろん、REITの価格が上昇すれば、これに加えて売却益（キャピタルゲイン）も狙えます。

2.自己資金300万円でワンルームマンション投資を始めた場合の5年後の資産

次に、自己資金300万円で現物不動産（都内・築浅ワンルームマンション）に投資した場合を考えます。

物件価格2,500万円、自己資金300万円、ローン借入2,200万円（金利1.8%、35年元利均等返済）という条件でシミュレーションしてみましょう。

家賃収入: 96万円/年（月8万円）
ローン返済: 約85万円/年（月約7.1万円）
諸経費（管理費・修繕積立金・税金等）: 約18万円/年（収入の約19%と仮定）

年間のキャッシュフロー（手残り）は、「96万円 – 85万円 – 18万円 = -7万円の赤字」となります。

「え、赤字なの？」と驚くかもしれませんが、ここで重要なのがローン返済による資産形成効果です。

5年間のローン返済額の合計は約424万円。

そのうち、元金は約236万円減っています。

つまり、毎月のキャッシュフローは少しマイナスでも、他人のお金（家賃収入）で5年間で約236万円の借金が返済されたことになるのです。

5年間の収支を通算すると、「ローン元金返済額約236万円 – 年間赤字7万円 × 5年 = 純資産の増加約201万円」という計算になります。

シミュレーションから見える「資産の増え方」の違い

2つのシミュレーションは、両者の「資産の増え方」のポイント的な違いを明確に示しています。

REITは、投資元本に対して着実に「分配金」を積み上げていく、インカムゲイン中心の資産運用です。

一方、現物不動産投資は、金融機関からの融資という「レバレッジ」を効かせることで、自己資金だけでは到底買えない規模の資産を運用します。

毎月のキャッシュフローは少なくても、家賃収入でローンを返済していくことで、バランスシート上の純資産を大きく増やしていくことが可能です。

どちらが良い・悪いではなく、この「性質の違い」を理解することが、自分に合った投資を選ぶ上で最も重要と言えるでしょう。

最適な不動産投資の選び方

シミュレーションで見えた「資産の増え方」の違いを踏まえ、あなたの目的にとってどちらが最適かを見ていきましょう。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

「何のために投資するのか」を明確にすること。
目的がはっきりすれば、選ぶべき手段も自ずと決まります。

「少額から手軽に始めたい」「手間をかけたくない」ならREIT

「まずは投資に慣れてみたい」「まとまった資金はないけれど、何か始めたい」という方にはREITが適しています。

証券口座さえあれば、銘柄によっては数万円から投資をスタートできるのが最大の魅力。

スマートフォンのアプリで株式と同じように売買が完結するため、時間や場所に縛られずに始められます。

また、1つのREITが多数の物件に投資しているため、購入した時点で自動的にリスクが分散される点も初心者にとっては安心材料。

入居者対応や物件のメンテナンスといった「面倒な管理」は一切不要で、分配金を受け取るだけという手軽さも大きなメリットです。

「将来のために大きな資産を築きたい」「節税もしたい」なら現物不動産投資

「老後資金として数千万円単位の資産を築きたい」「給与所得と合算して税金を抑えたい」といった明確な目的があるなら、現物不動産投資が有力な選択肢となります。

最大の武器は、やはり「レバレッジ効果」。

自己資金300万円で2,500万円の資産を動かせるように、他人資本（融資）を活用して資産規模を飛躍的に拡大できるのは現物不動産ならでは。

さらに、不動産所得が赤字になった場合、その赤字分を給与所得など他の所得と合算して確定申告（損益通算）することで、所得税や住民税の還付を受けられる可能性があります。

これは、建物の「減価償却費」という、実際には支出を伴わない経費を計上できるために起こる会計上のマジック。

高所得者層にとって大きな節税メリットとなるのです。

参照元：国税庁｜不動産所得が赤字のときの他の所得との通算｜国税庁｜減価償却のあらまし

「インフレに備えたい」場合はどちらが有効か

物価が上昇する「インフレ」への備えという観点では、どちらも有効ですが、より直接的な効果が期待できるのは「現物不動産投資」でしょう。

インフレ局面では、一般的に物価と連動して家賃も上昇する傾向があります。

そうなると、ローン返済額は変わらないまま収入が増えるため、キャッシュフローが改善します。

また、不動産そのものが「実物資産」であるため、インフレによる通貨価値の下落に対して資産価値が目減りしにくいという特徴も持ち合わせています。

REITも不動産に投資しているため間接的なインフレヘッジ効果はありますが、市場の需給バランスによる価格変動の影響も受けるため、現物資産ほどの直接的な防御壁にはなりにくい側面があります。

知っておくべきデメリットとリスク

どちらの投資手法を選ぶにせよ、メリットだけでなく、必ずデメリットとリスクを理解しておく必要があります。

監修者:株式会社GOLD・KEI編集部

リスクは「ゼロ」にはできません。
しかし、正しく理解し、対策を講じることで「コントロール」は可能です。

REITの主なリスクと回避策（価格変動・倒産）

REITの主なリスクは「価格変動リスク」と「倒産・上場廃止リスク」の2つです。

REITは証券取引所に上場しているため、その価格は株式市場全体の動向や金利、経済情勢の影響を受けて日々変動します。

価格変動リスクへの対策として最も有効なのは「分散投資」。

オフィスビル特化型、住居特化型、物流施設特化型など、異なるセクターのREITを複数組み合わせることで、特定の業界の不振による影響を和らげることができます。

また、投資法人が倒産するリスクもゼロではありませんが、REITの不動産資産は投資法人の名義で保有され、運用会社とは別の法人格であるため、運用会社が倒産しても投資法人の資産には直接影響しない仕組みになっています。ただし、投資法人自体が破綻した場合は元本割れのリスクがある点は覚えておきましょう。

参照元：金融庁｜REITの基礎知識｜投資信託協会｜J-REITの仕組み